Anatomía de una denegación: Lecciones de financiación inmobiliaria en tiempos complejos
El gran error: pensar que la financiación inmobiliaria se juega solo en ratios
Después de más de un año fuera del sector, ayer me reenviaron un informe de comité de riesgos de una entidad financiera. Eso sí, le quitaron todo lo confidencial, ¡para evitar líos, claro!
Os comparto hoy este caso porque ilustra perfectamente las dinámicas actuales en financiación inmobiliaria y, especialmente, porque revela los criterios que determinan si un proyecto recibe luz verde o roja.
El caso en cuestión es fascinante: una SOCIMI con activos valorados en más de 30 millones de euros buscaba refinanciar una deuda existente de 4,7 millones. Un LTV del 36% —que muchos consideraríamos conservador— y sin embargo, la operación fue denegada por unanimidad ¿Por qué? Acompañadme en este artículo.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado, una publicación dedicada a la financiación corporativa y de real estate. Gracias, una vez más, por estar al otro lado. Este espacio existe por y para vosotros: entusiastas de la financiación empresarial y el sector inmobiliario que, como yo, buscáis descifrar las complejas estructuras financieras que moldean nuestro entorno económico en un mundo que evoluciona a velocidad vertiginosa.
Foto de Zeke Tucker en Unsplash
En un entorno post-crisis financiera de 2008, con la banca bajo presión regulatoria, la procedencia y el propósito de la deuda pesan tanto como cualquier ratio financiero.
Refinanciar una deuda de otro banco puede levantar sospechas sobre la sostenibilidad del proyecto o la estabilidad del sponsor. Más aún si el sector, como el inmobiliario, está bajo lupa por parte de los supervisores.
Hay que irse acostumbrando a que los bancos, cada vez más, no quieren comprar riesgo inmobiliario.
Intento explicarme
El espejismo del LTV “bajo”:
El LTV siempre fue el amuleto del promotor / inversor en real estate: cuanto más bajo, más segura la operación. Pero los bancos han aprendido por las malas. En este caso, el 36% era una foto bonita, pero el NOI efectivo (ingresos netos,) apenas daba para justificar el repago de 1,7 millones de deuda, ni la mitad de lo solicitado.Así no se puede ir a levantar deuda.
Un banco solo presta contra flujos, no contra esperanzas.Bullet: la estructura preferida del promotor (y el mayor miedo del banco):
En España, la estructura bullet (devolución del principal al vencimiento) fue durante años la herramienta favorita de promotores para ganar tiempo. Hoy, los riesgos se imponen: si no hay “hechos ciertos” (ventas cerradas, contratos vinculantes, salidas de inversión claras), la estructura bullet es sinónimo de especulación.
La banca ha aprendido que el mercado no garantiza salidas milagrosas. Si tu plan depende de que “el mercado mejore” o de encontrar comprador a última hora, olvídate del crédito bancario.El banco no es una compañía de capital riesgo.
El peso de la gobernanza y la reputación:
En este caso, el informe señalaba la existencia de un accionista mayoritario con historial judicial relevante. Detalle aparentemente menor, pero letal en tiempos de compliance extremo y supervisión estricta del regulador.Lo primero que hace un analista de riesgos es meter en Google los nombres de los accionistas, directivos y administradores.
El sector inmobiliario está plagado de escándalos de gobernanza o por accionistas díscolos y tramas con políticos. Ningún banco quiere verse asociado a socios “equivocados”Planes de reposicionamiento: del PowerPoint a la realidad:
Ya no basta con decir que vas a reposicionar un activo; hay que demostrarlo. Estudios técnicos, LOIs firmados con potenciales inquilinos, análisis de mercado robustos, experiencia previa y planes de contingencia.
Todo lo que no se pueda probar, no existe. El “puede que el año que viene ya esté ocupado” hoy no vale ni para empezar la conversación.¿No te puedes gastar unos cientos de euros en una buena due dilligence técnica y comercial que vas a necesitar para validar tu negocio¿?
Entonces no estas preparado para levantar capital, ya sea equity o deuda.
Lecciones y alternativas:
¿Qué habría cambiado el destino de esta operación?
Aportar equity o contratos de alquiler firmados para transformar las unidades vacía en caja predecible.
En definitiva: compromisos firmes y pruebas, no hipótesis.
La banca de 2025 se ha vuelto alérgica al riesgo no cuantificado y a la narrativa especulativa. El ciclo fácil se acabó. Hoy, el mercado premia a los que estructuran operaciones a prueba de incertidumbre, y castiga la improvisación disfrazada de optimismo.
Este cambio de paradigma, lejos de ser una amenaza, es la mayor oportunidad para quienes entienden las reglas y las aplican con disciplina: menos competencia, mejores condiciones, más selectividad.
¿Tu proyecto está diseñado para convencer en este nuevo escenario? Si no, la mejor inversión ahora es revisar el enfoque y anticipar las objeciones.
Porque en financiación, solo hay una verdad: el banco no financia sueños, financia certezas.
Hasta la semana que viene.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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