CaixaBank acaba de demostrar que el LTV no salva una mala operación
El centro comercial ABC Serrano acaba de recordárselo al mercado.
Hace unos meses escribí sobre la deuda vinculada el centro comercial ABC Serrano y usé una frase por la que varios suscriptores me respondieron de vuelta: lo que no es negocio, no se financia.
En ese momento, llámese por viejo o por oficio, ya sabía que iba a pasar lo que se ha publicado en prensa.
CaixaBank ha vuelto a decir que no. Por segunda vez consecutiva ha denegado la dispensa sobre la financiación del centro comercial. Y esta vez hay un dato que lo cambia todo: el LTV de la operación se mueve entre el 28% y el 33%.
No es un activo apalancado al límite. No es una estructura agresiva. Es un activo casi sin apalancar. Y aun así, el banco dice que no.
Que paguen.
Si todavía queda alguien que piense que un comité de riesgos mira primero el colateral, aquí tiene el desmentido. Con fecha, con cifra, y con una conclusión clara: cuando el negocio no genera caja suficiente, el valor del activo deja de ser el argumento.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado.
Aquí no escribo sobre financiación en abstracto.
Escribo sobre cómo piensa un banco cuando decide decir que sí o que no.
Si estás aquí para entender por qué una operación “no encaja”, estás en el sitio correcto.
En el artículo de hace unos meses (lo puedes encontrar en el histórico, entrando en mi Substack) conté que la tasación había caído de casi 110 a 88 millones, y que leía esa caída como síntoma de un problema de caja, no de precio. El dato nuevo lo confirma desde el otro lado del balance: con una deuda algo superior a 25 millones sobre un activo que sigue valiendo cerca de 88, el margen de garantía es enorme. Cualquier financiador debería dormir tranquilo. Hay valor, hay cobertura, hay colchón de sobra. ¿verdad?
Pero no ha bastado. Y no ha bastado porque el LTV mide la garantía, no el negocio.
CaixaBank no deniega la dispensa porque tema perder el principal si algún día ejecuta. La deniega porque el covenant de DSCR existe para decir una cosa muy concreta:
este negocio no genera caja suficiente para pagarme,
y ese diagnóstico no lo corrige una tasación. Ni ECO ni MRICS.
Mira el mensaje que va implícito en la denegación.
El banco está diciendo que, mientras no exista capacidad de pago, no va a dejar que el valor del activo tape el problema operativo. No está discutiendo la garantía. Está discutiendo si el negocio puede pagarse solo, sin depender de refinanciaciones sucesivas o de que el accionista siga poniendo dinero.
Esa es la diferencia entre una financiación sana y una financiación sostenida artificialmente. La primera descansa en el negocio. La segunda, en la paciencia de quien todavía está dispuesto a poner dinero. Y ningún comité serio quiere que su caso base sea depender de la paciencia ajena.
Añade a esto que esta situación ha provocado que CaixaBank haya provisionado la operación: Cuando no cumples con tu calendario de pago, al banco le obligas a meter en la hucha un porcentaje del préstamo. Y ese porcentaje son euros que van a la cuenta de resultados del banco.
Malo
El rescate que no es rescate
En noviembre escribí que, siendo el accionista de referencia otro banco, cabía presumir algún tipo de apoyo financiero. Ese apoyo ha llegado. Pero conviene mirar cómo.
Banca March no ha inyectado equity.
No ha comprado la deuda a CaixaBank.
Ha renovado y ampliado una póliza de crédito propia para “apoyar la operativa ordinaria”.
Puede ser útil. Puede incluso ser imprescindible. Pero no es una solución de negocio, es liquidez de emergencia.
Un accionista solvente puede comprar tiempo casi indefinidamente: evitar un incumplimiento inmediato, alargar vencimientos, cubrir caja operativa. Lo que no puede comprar es una razón económica para que el negocio genere el flujo que hoy no genera. Y esa diferencia —tiempo comprado frente a problema resuelto— es la que un sponsor tiene que saber explicar a sus inversores.
El negocio sigue sin arrancar
Los números siempre cuentan una historia.
Los datos operativos de 2025 no dejan mucho espacio para el relato optimista. Las ventas comparables —excluyendo Mercadona y David Lloyd, es decir, las que miden si el centro atrae tráfico de valor por sí mismo— caen un 7%. La afluencia baja un 5%, hasta 2,5 millones de visitas, todavía por debajo de los 2,7 millones de 2019. Aquí ya cuentan el supermercado y el gym.
Y las pérdidas no se reducen: llevan tres años subiendo. 1,365 millones en 2023, 1,878 millones en 2024, 1,9 millones en 2025. La prensa lo presenta como una mejora del 21%, pero la propia cifra que da para 2024 desmiente esa lectura: 1,9 es mayor que 1,878, no menor. Con los números tal cual están, el negocio no ha tocado fondo. Sigue cayendo, solo que más despacio.
La única línea que crece de forma consistente es el parking, de 235.000 euros en 2023 a 330.000 en 2025. Buena gestión de nicho. Pero un aparcamiento no cambia la capacidad de pago de una deuda de más de 25 millones.
Ningún cambio de gestora, ninguna reforma, ningún pop-up de marca reconocible ha revertido la tendencia principal. El centro sigue apoyándose en dos anclas y en una línea auxiliar de ingresos que funciona (super, gym y parking), pero no basta para sostener el conjunto.
En resumen: el problema no es que ABC Serrano no tenga valor. Lo tiene. El problema es que el valor inmobiliario y la financiabilidad bancaria no siempre caminan juntos. Un activo puede valer mucho y financiar mal. Puede tener ubicación, historia, marca, metros cuadrados y potencial teórico. Pero si no convierte todo eso en caja recurrente, predecible y suficiente, el banco tiene un riesgo mal cubierto por flujos.
Vamos cerrando
Un accionista puede aplazar un vencimiento. Pero no puede aplazar indefinidamente un mal negocio.
Un accionista puede salvar la liquidez. Lo que no puede hacer es convertir en financiable un negocio que todavía no ha demostrado que sabe pagarse solo.
Ese es el criterio que te tienes que llevar hoy a tu propia operación: la prueba no es el LTV, es si tu negocio pagaría su deuda sin que nadie —accionista, banco amigo o refinanciación forzada— tuviera que salir a cubrirlo. Si necesitas que alguien más ponga dinero para que el número salga, no tienes una operación financiable. Tienes un marrón aplazado. Y la factura de esa espera siempre la acaba pagando alguien: tú, tu banco, o tus inversores.