Como analiza un prestamista la financiación de una pequeña promoción inmobiliaria
Descubre los criterios que determinan si tu proyecto recibirá financiación
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado una publicación sobre financiación corporativa y de real estate.
En el competitivo mundo de la financiación inmobiliaria, la capacidad para evaluar adecuadamente una propuesta puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso de una inversión. Hoy analizaremos un caso real de solicitud de financiación, que nos ofrece lecciones sobre cómo se evalúan los proyectos inmobiliarios y qué aspectos son fundamentales para determinar su viabilidad.
El Contexto del Proyecto
El caso que nos ocupa se refiere a una promoción de dos viviendas unifamiliares pareadas en uno de los municipios con mayor renta per cápita de España.
El proyecto está siendo desarrollado por una SPV constituida en 2019, la solicitud de financiación asciende a 1.250.000 euros y la finalidad es financiar la construcción de las dos viviendas unifamiliares, que ya cuentan con un avance de obra del 26% según tasación reciente.
Foto de Nick Night en Unsplash
Las 4 cuestiones que primero analizan
El valor de venta estimado de las dos viviendas es de 2.798.000 euros, con un precio unitario de 1.399.000 euros por vivienda. Cada unidad tiene aproximadamente 302 m² construidos, resultando en un precio por metro cuadrado de 4.633 euros, lo que lo sitúa en el segmento alto del mercado según comparables de mercado en portales especializados, porque si, eso es de las primeras cuestiones que valida un analista de riesgos en estas operaciones junto con el análisis de los contratos de compraventa. Aquí no los hay.
La segunda cuestión que se mira es la tasación del proyecto. En este caso la tasación no tiene condicionantes ni advertencias y arroja un valor en hipótesis de inmueble terminado de 2.700.000 euros, por lo que parece que es algo inferior al valor de venta del proyecto.
La inversión total prevista para el proyecto es de 2.359.810 euros, desglosados de la siguiente manera:
Solar: 801.500 euros (ya pagado)
Ejecución material: 1.134.400 euros (de los cuales se han pagado 295.000 euros)
Otros gastos y honorarios: 198.910 euros (con 115.357 euros ya desembolsados)
Gastos financieros: 225.000 euros (pendientes)
Esto deja un beneficio proyectado de 438.190 euros, lo que representa un margen del 15,6% sobre el precio de venta. Esto es la tercera cuestión que mira el analista, que si el proyecto tiene suficiente margen para poder mitigar subidas de costes / retrasos no previstos. Parece que no lo tiene.
La inversión pendiente asciende a 1.147.953 euros, mientras que la financiación solicitada es de 1.250.000 euros, generando un superávit de financiación de 102.147 euros. Esto es lo cuarto que se mira: Si con el dinero solicitado se termina el proyecto. Parece que sí.
La aproximación a la conclusión
Los riesgos
El trabajo del analista es identificar los riesgos de la operación. En este caso parece que son claros:
Riesgo comercial elevado: El proyecto no cuenta con preventas, lo que significa que el 100% del riesgo comercial recae sobre la financiación. Se ha identificado que en la misma calle hay otras promociones similares con precios más competitivos, lo que podría dificultar la comercialización. Esto representa un factor de incertidumbre importante.
Solidez financiera cuestionable: La SPV promotora no tiene un historial financiero sólido y pertenece a un grupo empresarial con recursos limitados. Esto significa que en caso de necesitarlo, este grupo no acredita capacidad de apoyo financiero adicional al proyecto.
Experiencia limitada: Aunque el grupo promotor ha realizado previamente pequeñas promociones, su experiencia específica en este tipo de producto y ubicación es limitada.
Riesgo de refinanciación: Sin compradores asegurados, existe un alto riesgo de que al vencimiento del préstamo sea necesaria una refinanciación.
Aspectos Positivos
Porque también los hay aunque no son suficientes. La ubicación del proyecto representa uno de sus mayores activos. La promoción se ubica en una zona consolidada con alta demanda y precios estables. El solar está totalmente pagado y libre de cargas, según indica la documentación aportada.
Además, el proyecto cuenta con una adecuada relación préstamo-valor (LTV), ya que la financiación solicitada representa aproximadamente el 50% del valor del proyecto finalizado, lo que supone un colchón de seguridad razonable para el financiador.
La constructora encargada del proyecto tiene experiencia demostrada en el sector y ha trabajado previamente con el promotor en otros proyectos, lo que puede indicar una relación de confianza establecida.
Alternativas para Mejorar la Propuesta
Los buenos analistas sugieren cambios de planteamiento para poder aceptar el riesgo. En este caso:
Riesgo comercial: Acreditar la venta de al menos una unidad que permita reducir significativamente el riesgo a la entrega de las viviendas. Aquí el número es fácil, si el valor de venta de una vivienda es de 1,4M€ y el riesgo solicitado es de 1,2M€, el prestamista cancela su operación con dicha venta y al promotor lo queda la otra vivienda libre de cargas.
Riesgo construcción:
Monitorización del proyecto: Aportar un informe inicial y mensuales de seguimiento (Project Monitoring) para verificar la situación real de la obra y confirmar que no existen pagos pendientes.
Garantías financieras: Implementar seguros de caución para las entregas de compradores, seguros decenales y de todo riesgo construcción.
Cuenta del proyecto: Establecer una prenda sobre la cuenta del proyecto para asegurar el control de los flujos financieros.
Lecciones para el inversor / promotor
1. La importancia de las preventas
Uno de los principales indicadores de la viabilidad comercial de un proyecto inmobiliario destinado a la venta es su capacidad para generar interés y compromisos de compra antes de su finalización. Las preventas no solo reducen el riesgo comercial, sino que también validan el precio establecido por el promotor.
2. El historial del promotor importa
La experiencia previa del promotor en proyectos similares y su capacidad de apoyo financiero son factores determinantes. Un promotor con un historial probado y recursos propios suficientes ofrece mayor seguridad a los financiadores.
3. El análisis de mercado es fundamental
Conocer la competencia en la zona, los precios medios y la demanda real permite contextualizar el proyecto. En este caso, la existencia de promociones similares a precios más competitivos representa una amenaza para la comercialización.
4. La estructura financiera debe ser equilibrada
Un proyecto saludable debe contar con una proporción adecuada de recursos propios y ajenos. Depender excesivamente de la financiación externa aumenta el riesgo y reduce la flexibilidad ante imprevistos.
5. La monitorización experta e independiente aporta seguridad
Contar con un seguimiento técnico independiente (Project Monitoring) permite verificar el avance real de la obra, la calidad de la ejecución y el control de costes, elementos clave para el éxito del proyecto.
Conclusión
El análisis de esta propuesta de financiación nos muestra cómo los profesionales del sector evalúan los proyectos inmobiliarios desde múltiples ángulos: financiero, técnico, comercial y de garantías. Aunque la ubicación y las características del proyecto parecían prometedoras, las debilidades identificadas en cuanto a comercialización, solidez financiera del promotor y competencia local llevaron a una evaluación desfavorable.
Para inversores y promotores, este caso ilustra la importancia de presentar propuestas sólidas y bien estructuradas, con riesgos adecuadamente mitigados.
En el competitivo mercado inmobiliario actual, donde los márgenes se han reducido y la competencia ha aumentado, la diferencia entre el éxito y el fracaso de un proyecto reside cada vez más en la calidad del análisis previo y en la capacidad para identificar y gestionar adecuadamente los riesgos.
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