CÓMO SE FINANCIA EN EEUU EL RESIDENCIAL EN ALQUILER

Aproximación a las estructuras más habituales de financiación que utilizan al otro lado del océano.

El mercado americano de financiación es más ágil y flexible que el español.

Eso todo el mundo lo intuye.

Voy a hacer una aproximación de alto nivel para al menos conocer cómo se financian al otro lado del océano los proyectos inmobiliarios residenciales multifamily, ya que para la financiación del CRE -Commercial Real Estate- es más estilo project finance.

En USA la principal diferencia radica en el plazo: La financiación a largo o permanent financing y la de corto o short-term bridge loans.

Foto de Jen Theodore en Unsplash

Vamos primero con los de largo plazo.

PERMANENT FINANCING: Agency Loans

Es deuda a más de 5 años la cual la suelen usar para activos que están generando rentas (ocupaciones superiores al 90%) y que apenas necesitan capex de reposicionamiento. Se puede decir que es deuda para patrimonialistas que se van a quedar explotando el activo en el largo plazo.

Los principales prestamistas son Fannie Mae y Freddie Mac que actúan como “agencias”. Estos bancos conceden las hipotecas y el gobierno federal les financia a su vez vía bonos. Se puede resumir que estos 2 bancos actúan como agencias del gobierno federal con el mandato de proveer a los americanos de oferta de vivienda en alquiler.

Podría parecer que estos 2 bancos ofrecen condiciones similares, pero la realidad es que no, tienen criterios de concesión y precios distintos entre sí, lo que provocan que haya cierta competencia entre ambos por captar los mejores deals.

Estos bancos tienen unas métricas de concesión muy claras: LtV (<70%) y DSCR (>1,25x), esto es, garantía sobre valor de tasación y ratio de cobertura al servicio de la deuda y no se suelen apoyar en garantías adicionales a la hipotecaria.

SHORT-TERM FINANCING: Bridge Loans.

En este caso lo que prima es la flexibilidad. Estos préstamos suelen tener plazos entre 18 y 24 meses y son adecuados para activos con ocupaciones por debajo del 90% e importantes déficit de capex. En estas operaciones, aparte de la garantía hipotecaria se suelen añadir:

• Una especie de pignoraciones denominados DACA (Deposit Account Control Agreement). La más habitual es que se depositen los alquileres en una cuenta y que después de pagar la deuda los alquileres sean de libre disposición o no según el nivel de riesgo del proyecto.

• Recurso al accionista. En el mercado americano es más habitual negociar el porcentaje de préstamo que avalan los accionistas. Lo habitual suele ser un 25%, mientras que en España, los avalistas suelen avalar por la totalidad de la financiación.

En resumen, los préstamos a largo plazo son adecuados para aquellos prestamistas que buscan bajos niveles de apalancamiento y muchos años de plazo de financiación (principalmente en carencia de capital) y no desean aportar más garantías que la hipotecaria.

Si bien en España estamos acostumbrados a que el plazo de financiación supere el plazo de mantenimiento del activo en el business plan del sponsor, los financiadores americanos penalizan sobremanera las cancelaciones anticipadas, por lo que los sponsor tienen que tener bien diseñado el plazo de su inversión.

Así, lo habitual en préstamos a 10 años es cobrar las siguientes comisiones de cancelación anticipada según el año en que se ejecuten sobre el capital concedido:

5% - 5% - 4% - 4% - 3% - 3% - 2% - 2% - 1% - 1%

Y los americanos me confirman que NO negocian la exención / reducción de esa comisión.