Cómo se financia un Data Center
La creciente demanda de almacenamiento digital impulsa este nicho, donde la seguridad energética y la estabilidad de los contratos a largo plazo son clave para minimizar riesgos y atraer capital.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado una publicación sobre financiación corporativa y de real estate.
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Introducción
Un centro de datos o data center es una infraestructura especializada diseñada para alojar, gestionar y proteger grandes volúmenes de datos y servicios de tecnología de la información. Estos centros albergan servidores, sistemas de almacenamiento, equipos de telecomunicaciones y otras herramientas esenciales que permiten el procesamiento, almacenamiento y transmisión segura de información digital. Los centros de datos son fundamentales para el funcionamiento de servicios en la nube, plataformas de streaming, redes sociales y aplicaciones empresariales, ya que garantizan una conectividad y disponibilidad de alta fiabilidad.
En España, el crecimiento de los centros de datos ha sido significativo en los últimos años, impulsado por la transformación digital y el aumento de la demanda de servicios en la nube y datos. Actualmente, operan alrededor de 80 centros de datos, y se encuentran en desarrollo cerca de 25 nuevos proyectos en diversas fases de construcción. Este aumento responde a la creciente necesidad de infraestructura tecnológica para sostener la actividad digital tanto de empresas nacionales como de grandes compañías internacionales que ven a España como un punto estratégico de conexión entre Europa, África y América Latina.
La apuesta de los prestamistas por proyectos de alta tecnología y bajo riesgo
En las últimas transacciones los prestamistas están financiando entre el 70 y 80 % de los costes de desarrollo de centros de datos cuando existe un contrato de arrendamiento o de servicios a largo plazo con un operador relevante.
Aquí la calidad del inquilino / operador es elevada ya que suelen ser grandes empresas tecnológicas y plataformas de servicios digitales que requieren almacenamiento y procesamiento masivo de datos. Algunos de los mayores clientes de estos centros de datos incluyen:
1. Empresas de servicios en la nube: Compañías como Amazon Web Services (AWS), Microsoft Azure y Google Cloud son algunos de los principales arrendatarios, ya que dependen de centros de datos de alta capacidad para proporcionar infraestructura en la nube a empresas de todo el mundo.
2. Plataformas de redes sociales y entretenimiento: Empresas como Facebook (Meta), Netflix, y TikTok son grandes consumidores de datos y necesitan alta disponibilidad de servicio y redundancia en sus centros de datos para asegurar una experiencia fluida a sus usuarios.
3. Empresas de telecomunicaciones: Operadores de telecomunicaciones como Vodafone, + Orange y Telefónica suelen alquilar espacio en centros de datos para manejar la enorme cantidad de datos generada por sus usuarios y para servicios relacionados con redes 5G y de fibra óptica.
4. Instituciones financieras y bancos: Entidades financieras y bancarias también son grandes arrendatarias, debido a la necesidad de cumplir con estándares estrictos de seguridad y disponibilidad de datos. Empresas como Banco Santander y BBVA en España suelen tener acuerdos de colocación en centros de datos para la gestión segura de información crítica.
5. Empresas de comercio electrónico: Plataformas como Alibaba, Amazon, y otras empresas de e-commerce necesitan centros de datos para gestionar transacciones seguras, datos de clientes y tráfico en sus sitios web.
Estos arrendatarios buscan principalmente disponibilidad, seguridad, y conectividad directa a redes de alta velocidad, características que los centros de datos modernos están diseñados para ofrecer.
Y los prestamistas, con estos operadores tan solventes apalancan en mayor medida que en otros activos inmobiliarios los activos.
Plazo de las Operaciones
Los préstamos suelen tener plazos de entre cinco y siete años, mientras que los contratos de los inquilinos o clientes suelen ser más largos.
Esta diferencia de plazos permite a los prestamistas refinanciar o sindicar los préstamos una vez que el proyecto está operativo y generando ingresos. Este modelo reduce el riesgo y hace que los proyectos sean más atractivos para nuevos prestamistas e inversores institucionales.
La alta demanda de centros de datos y su perfil de bajo riesgo hace que inversores institucionales vean estos proyectos como una oportunidad para obtener retornos estables, lo que a su vez permite a los bancos iniciales comprometerse con esos porcentajes de financiación altos.
Pero existen otros riesgos
A diferencia de las financiaciones tradicionales en el sector inmobiliario, los centros de datos presentan exigencias técnicas que los prestamistas deben considerar a la hora de estructurar sus préstamos. La alta dependencia de los centros de datos respecto a una infraestructura robusta y redundante de suministro de energía y seguridad obliga a los prestamistas a ser rigurosos en su análisis de riesgo.
Para los ocupantes de centros de datos, la fiabilidad de los servicios es crucial y suele expresarse en el estándar de "cinco nueves" (99.999 % de tiempo activo). Según Dan Wagerfield, co-director de bienes raíces en Norton Rose Fulbright para la región EMEA, “si el servicio no cumple con este nivel de disponibilidad, el ocupante generalmente tiene derecho a un reembolso parcial de su pago, un riesgo que los prestamistas deben evaluar y tener en cuenta en la tasa de interés y las condiciones del préstamo”.
Para mitigar estos riesgos, los prestamistas analizan detalladamente el historial del operador del centro de datos, considerando la frecuencia de interrupciones anteriores y la existencia de sistemas de respaldo. Los grandes actores internacionales suelen contar con un historial sólido y múltiples estrategias de respaldo, lo que hace que sus proyectos sean particularmente atractivos para los prestamistas.
Ejemplo: La financiación del centro de datos "Lighthouse" en Londres
Un ejemplo reciente de este tipo de financiación es el proyecto “Lighthouse” en Londres, un centro de datos de última generación en el distrito de Docklands, que recibió un préstamo sindicado por £500 millones para cubrir la mayor parte de su coste de desarrollo. Este proyecto, liderado por una de las principales empresas de servicios de datos de Reino Unido, fue financiado en un 75 % por un grupo de bancos comerciales y fondos de inversión que se comprometieron con el proyecto en base a un contrato de arrendamiento a largo plazo firmado con un cliente del sector tecnológico. Esta operación, estructurada a siete años, permitirá refinanciar la deuda una vez finalizado el periodo de construcción, aprovechando la estabilidad del contrato de arrendamiento.
El préstamo sindicado fue diseñado para responder a las estrictas necesidades de infraestructura del centro, incluyendo un suministro de energía de respaldo redundante y sistemas avanzados de seguridad. En este caso, el centro de datos incorporará el "modelo de cinco nueves" en sus acuerdos de servicio, asegurando una disponibilidad del 99.999 % y estableciendo cláusulas de rebaja en el caso de interrupciones del servicio, como es habitual en el sector.
Según el sindicato bancario, la elección del operador de datos fue clave para la aprobación del financiamiento, ya que se trata de una empresa con un sólido historial de continuidad de servicio y gestión de riesgo, características que redujeron la percepción de riesgo entre los prestamistas. Además, el proyecto incluyó un análisis exhaustivo de los posibles puntos de fallo, así como una estrategia de mitigación de riesgo en caso de cortes de energía, lo que facilitó la estructuración de un préstamo que los inversores consideran altamente seguro.
Conclusión
La financiación de centros de datos no solo permite el crecimiento de un sector vital para la economía digital, sino que también establece un modelo de colaboración y sindicación que minimiza el riesgo y maximiza las oportunidades de inversión a largo plazo. Con una demanda en aumento y una estructura de riesgo cada vez más gestionada, el sector de centros de datos promete ser uno de los pilares de la inversión inmobiliaria de la próxima década.
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