Condotel: Vuelta de tuerca al modelo
Promesas de ingresos pasivos, ventajas fiscales y Golden Visa, pero ¿qué riesgos oculta el nuevo modelo de condotel en Madrid?
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado una publicación sobre financiación corporativa y de real estate.
Primavera de 2024. Todos los principales broker inmobiliarios españoles lanzan un teaser para sus clientes que se divide en 3 partes: En la primera te venden que Madrid es la tercera ciudad del mundo más atractiva para el turismo, en la segunda el “emocionante” enclave de Valdebebas al estar situado cerca del Ifema, la ciudad deportiva del Real Madrid y del futuro circuito de Fórmula 1 y la tercera y última que si hay un modelo y concepto de negocio en el espacio hotelero mundial que pueda optimizar el uso de la tecnología inmobiliaria es el de condotel.
Dejan para los anexos las previsiones de ingresos y rentabilidad de la inversión y varias preguntas frecuentes relacionadas sobre las Golden Visa.
Curioso.
Fuente: Web Corporativa Hotel 101
El lector de ese teaser ya se imagina recibiendo ingresos mensuales, obteniendo la devolución del IVA, disfrutando de noches gratuitas en un hotel en Madrid y, como guinda del pastel, asegurar un permiso de residencia en España.
Todo esto parece posible con la propuesta del Hotel101 Valdebebas, un proyecto que aterriza en Madrid ofreciendo la posibilidad de adquirir tres habitaciones por 500.000 euros, el importe mínimo para optar a la codiciada Golden Visa española.
El modelo es tan simple como tentador: los inversores compran tres de las llamadas Happy Rooms, el operador hotelero se encarga de gestionar las reservas y el mantenimiento, y los propietarios reciben un porcentaje de los ingresos brutos generados por las habitaciones. En el papel, es una oferta que combina ventajas fiscales, flujos de caja pasivos y acceso al mercado inmobiliario europeo. Pero, ¿es realmente una inversión segura o una promesa envuelta en incertidumbre?
El condotel, la fórmula híbrida entre hotel y propiedad inmobiliaria que sustenta esta propuesta, plantea tanto atractivos como riesgos. Este modelo ha ganado popularidad en mercados con alta actividad turística, como Estados Unidos, el Caribe y ciertos países de Asia. Es atractivo tanto para pequeños inversores como para grandes fondos inmobiliarios que buscan diversificación.
Sin embargo, ha tenido un desarrollo discreto en España, intentando ganar terreno en destinos turísticos clave como la Costa del Sol, las Islas Canarias, Barcelona, Ibiza y Marbella. Durante los años 2000, los primeros intentos enfrentaron obstáculos como la falta de familiaridad con el modelo, problemas legales y fiscales, y el impacto de la crisis económica de 2008. Aunque entre 2010 y 2020 el auge del turismo reavivó el interés por este concepto híbrido, las estrictas regulaciones urbanísticas y la preferencia por modelos tradicionales como alquileres turísticos limitaron su expansión, manteniéndolo como una opción de nicho para inversores internacionales. Con la irrupción de Hotel101, se abre una nueva era para este producto.
Este artículo analiza la viabilidad de esta inversión, poniendo el foco en los puntos ciegos y las expectativas reales del modelo que Hotel101 Valdebebas trae al mercado español.
Intro
En el mundo del real estate, los condoteles representan una combinación de inversión inmobiliaria y operación hotelera. Este modelo, en el que los inversores compran unidades individuales dentro de un hotel, es atractivo por la posibilidad de uso personal y generación de ingresos. Sin embargo, conlleva riesgos importantes, como promesas de rendimientos irreales, ocupaciones infladas y dependencias excesivas del operador hotelero.
El concepto Hotel101 combina eficiencia operativa, precios competitivos y estándares internacionales. Su propuesta de valor incluye servicios como restaurante 24 horas, gimnasio, piscina, y una operativa centrada en habitaciones modulares, todas de 21 m². Este diseño estandarizado mejora la rentabilidad y agiliza renovaciones.
El modelo financiero de Hotel101 asegura a los propietarios:
Ingresos garantizados por participación en los ingresos brutos del hotel (30% de los ingresos brutos de la habitación).
Beneficios adicionales como 10 noches de estancia gratuita anual en cualquier Hotel101 del mundo.
Mantenimiento y renovación cubiertos por el operador.
En el caso del activo que nos ocupa a modo de ejemplo, el Hotel101 Valdebebas, sus características clave incluyen:
Localización estratégica: Cercano al Aeropuerto de Madrid-Barajas, IFEMA y la Ciudad Deportiva del Real Madrid, en una zona con alto crecimiento urbanístico e infraestructuras avanzadas.
Tamaño y diseño: 680 habitaciones distribuidas en 9 plantas, todas bajo el diseño estandarizado del operador que denominan HappyRoom.
Condiciones de inversión flexibles: Los compradores pueden optar por diferentes planes de pago, con un precio neto indicativo de €179.900 por unidad.
Previsiones de ingresos:
Tasa de ocupación proyectada del 90% con una tarifa diaria de €150, lo que resulta en un ingreso bruto anual estimado de €16.080 para el propietario, más el valor añadido de las noches gratuitas.
Rendimiento bruto anual esperado: 8,94%.
PRIMERAS RED FLAGS
Cualquier inversor racional analizará los siguientes extremos:
¿Quién opera el activo?
Adquirir habitaciones en un condotel puede parecer una fuente atractiva de renta pasiva para los inversores, pero esta promesa solo se sostiene si existe una estructura sólida detrás que garantice la explotación y el mantenimiento del activo. En el caso de Hotel101 Valdebebas, esta responsabilidad recae en una sociedad española constituida en marzo de 2023. Según sus cuentas anuales presentadas al Registro Mercantil, la empresa declaró un activo de 27 millones de euros, financiado con 12 millones de euros en fondos propios y 15 millones mediante préstamos participativos. Sin embargo, no se observa en su balance la contabilización del solar, y la sociedad carece de un historial de facturación que permita evaluar su desempeño.
Esto plantea preguntas fundamentales: ¿Será esta sociedad realmente la encargada de gestionar el activo o simplemente funcionará como una holding que supervise a otra entidad dedicada a la operación? Este punto, clave para entender el modelo operativo y los riesgos asociados, debería ser aclarado por el comercializador del proyecto.
El teaser comercial resalta que Hotel101 pertenece al grupo filipino DoubleDragon Corporation, una empresa que cotiza en la Bolsa de Valores de Filipinas bajo el símbolo "DD". Aunque Hotel101 no es en sí misma una empresa cotizada, su vínculo con una matriz que sí lo es podría ser percibido como un respaldo de confianza para los inversores. Sin embargo, un análisis más profundo genera inquietudes: en el área de inversores de la web corporativa de DoubleDragon no se encuentran documentos relevantes como cuentas anuales consolidadas, informes trimestrales o detalles financieros específicos que permitan evaluar la solidez y capacidad operativa del grupo.
Es importante señalar que, además, esta es la primera incursión de DoubleDragon en Europa, lo que añade un nivel adicional de incertidumbre. Aunque su trayectoria en mercados asiáticos puede ser positiva, el éxito en un mercado tan competitivo y regulado como el español no está garantizado.
Malo.
Habitaciones Gratis.
Es una práctica común que los operadores hoteleros ofrezcan ciertos beneficios en especie a los inversores, como noches gratuitas en las propiedades adquiridas. Sin embargo, incluir estos beneficios no monetarios en el cálculo de la rentabilidad proyectada puede resultar cuestionable desde una perspectiva profesional, ya que distorsiona la percepción real del rendimiento financiero del activo. Este enfoque, aunque frecuente, podría interpretarse como una estrategia para embellecer los números, más que como una representación transparente de los retornos efectivos para el inversor.
Construcción
Según las últimas notas de prensa, la compañía ha firmado un contrato de construcción valorado en 150 millones de euros con una constructora de primer nivel, lo que aparentemente refuerza la viabilidad del proyecto. Sin embargo, en la propia web de Hotel101 se indica que aún hay unidades disponibles para la venta.
Las primeras habitaciones se comercializaron a un precio aproximado de 180.000 euros, y dado que el proyecto incluye un total de 680 habitaciones, esto representa unos 122 millones de euros de ingresos proyectados si todas las unidades se vendieran a ese precio inicial. Para alcanzar la cifra necesaria que cubra el costo de construcción, no solo es indispensable comercializar el 100% de las habitaciones, sino que las unidades restantes deben venderse a precios superiores, lo que añade presión al proceso de venta y aumenta la incertidumbre financiera.
Además, el proyecto está sujeto a un importante riesgo de construcción, que incluye posibles incumplimientos de plazos, desviaciones presupuestarias o problemas técnicos, factores que son difíciles de mitigar incluso con una constructora de renombre. Esta combinación de dependencia de ventas futuras y riesgos inherentes a la construcción plantea desafíos significativos para la ejecución exitosa del proyecto y la rentabilidad para los inversores.
Localización.
Valdebebas se presenta como un barrio en crecimiento, con infraestructuras modernas y proximidad al aeropuerto de Madrid-Barajas y IFEMA. Sin embargo:
La zona aún está en desarrollo, lo que plantea dudas sobre su capacidad para atraer suficiente turismo de alto valor.
Su ubicación periférica podría ser un desafío frente a hoteles en áreas más céntricas y consolidadas de Madrid.
Aunque Valdebebas tiene potencial a largo plazo, los rendimientos inmediatos pueden no estar a la altura de las expectativas.
Capex de mantenimiento
En la psicología del inversor, suele prevalecer la imagen idealizada de un activo siempre nuevo y en perfecto estado. Sin embargo, la realidad es que para mantener esa condición, son necesarias inversiones periódicas en mantenimiento y renovaciones.
En los teasers de venta del proyecto no se mencionaba quién asumirá estos costos, y en ausencia de dicha claridad, es razonable asumir que recaerán sobre los propietarios de las unidades.
No es oro todo lo que reluce.
Fuente: Web Corporativa Hotel 101
¿Qué opinan los bancos sobre financiar un condotel?
Spoiler: No te a a financiar.
Muchas incertidumbres que no pueden mitigar los financiadores:
El activo no tiene consideración de activo residencial. Es un actividad productiva. Por tanto, esta financiación no se puede asimilar a una hipoteca tradicional.
Riesgo operativo: La rentabilidad de una unidad en un condotel depende directamente de la calidad de la gestión del operador. Por tanto, la dependencia de ingresos hoteleros introduce incertidumbre sobre la capacidad de pago del inversor.
No hay mercado secundario: La baja liquidez de estas propiedades limita su atractivo como garantía hipotecaria. Esto implica que, en caso de impago, el banco podría tener dificultades para vender el activo y recuperar la inversión.
Contratos restrictivos: Los acuerdos de operación hotelera suelen imponer restricciones al uso personal o la reventa de las unidades. Estas limitaciones disminuyen la flexibilidad y se ven como un inconveniente adicional por parte de los bancos.
Regulaciones legales : Aquí no he entrado por no ser públicos los distintos contratos que regulen las relaciones entre el comprador del condominio, el vendedor y el explotador, pero seguramente existan restricciones normativas que complican aún más su financiación.
En consecuencia, los compradores deben estar preparados para financiar gran parte del precio de compra con recursos propios o buscar alternativas no tradicionales.
Conclusión
Es difícil imaginar que los inversores inmobiliarios acudan en masa a asociarse con el operador filipino detrás de Hotel101 Valdebebas, especialmente con las incógnitas y riesgos que rodean el proyecto. A lo largo de este análisis hemos explorado los desafíos asociados a la financiación, las proyecciones de rentabilidad, la falta de transparencia y los riesgos operativos. Sin embargo, mientras escribo estas líneas, surge un último pensamiento, casi anecdótico, pero no menos relevante: si todas las habitaciones son iguales y tienen el mismo precio al público, ¿por qué elegirían alquilar la mía y no la de al lado?
Es una cuestión que encapsula la incertidumbre inherente al modelo. En un mercado competitivo como el de Madrid, depender de un sistema que no garantiza ingresos estables para cada unidad añade un grado de imprevisibilidad que pocos inversores inmobiliarios están dispuestos a tolerar.
Desconozco cómo está progresando el fundraising del proyecto, pero si el operador logra cerrar esta ambiciosa financiación, será sin duda un logro digno de reconocimiento. Sin embargo, para el inversor promedio, queda la pregunta de si apostar por este condotel es realmente una jugada estratégica o un riesgo camuflado entre números optimistas y promesas de alto rendimiento. Como en cualquier inversión, el éxito aquí dependerá tanto del operador como de la capacidad del inversor para separar las promesas de los hechos y tomar una decisión informada.
Porque, al final, una inversión no debería basarse en su potencial para impresionar, sino en su capacidad para cumplir. Y en este caso, hay más dudas que certezas.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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