CROWDLENDING: Financiación de una promoción inmobiliaria.
¿Hay diferencias en los criterios de concesión de riesgos entre el crowdlending y un banco tradicional?
Vamos a ver similitudes y diferencias en los criterios que utilizan estos 2 tipos de prestamistas en una operación de préstamo al promotor.
Para ello vamos a utilizar un caso real. Se trata de un proyecto publicado en una conocida plataforma de crowdlending.
El proyecto se completó en varias horas y se le concedió la financiación al promotor.
Foto de Xavi Cabrera en Unsplash
SOLICITUD
Préstamo para terminar 2 viviendas unifamiliares de obra nueva, con obra ejecutada al 26% según tasadora.
La sociedad prestataria es una SPV creada para este proyecto. El administrador acredita experiencia en el sector.
Solicitan €1,2M a plazo de 1 año (capital e intereses a vencimiento) para terminar la obra.
Garantía hipotecaria sobre el proyecto y pignoración de acciones de la SPV.
Las disposiciones del préstamo serán por avance de obra.
El solar está libre de cargas.
No tienen preventas.
La tasación arroja un valor actual de €1,1M y en hipótesis de inmueble terminado (VHET) de €2,8M€. Por tanto, la LtV una vez finalizada la obra se situaría por debajo del 50%.
En cuanto a precio, el all in (tipo de interés y comisión de apertura anualizados) se sitúa en doble dígito cercano al 20%.
ANÁLISIS DEL PROYECTO
El complejo está formado por dos viviendas unifamiliares en las afueras de Madrid, por lo que la ubicación es excelente.
Cómo se ha comentado anteriormente, el solar está libre de cargas -aquí empieza el primer matiz, ya que la solicitante tiene el 91% del mismo por título de aportación, por lo que se desconoce si hubo pago en efectivo en algún momento- y la obra está ejecutada al 26% -2º matiz, ya que no se documenta que no exista obra ejecutada y no pagada).
Estos 2 matices son importantes: el primero porque no es lo mismo que la solicitante haya aportado los €0,8M en efectivo, que, por ejemplo compraran varios pequeños solares hace años por un importe muy inferior, y recientemente los hayan agrupado. No es lo mismo a la hora de comprobar el apoyo financiero y el futuro compromiso de los accionistas con el proyecto. Lógicamente, si han puesto los €0,8M en efectivo los “defenderán” con mayor ahínco que si su aportación ha sido inferior.
En cuanto al segundo matiz su importancia radica en que como existan proveedores sin pagar pueden (i) parar la obra o (ii) terminarla hasta el final pero no facilitar el Certificado Final de Obra -CFO- hasta que no cobren.
Sin CFO no se obtiene la Licencia de Primera Ocupación que a su vez permite la comercialización de las viviendas. Y sin comercialización de viviendas no se repaga el préstamo.
Y la experiencia dice que si hay que pagar obra pendiente para que el constructor permita la legalización de la obra, el 99% de las veces la aporta el prestamista.
En la documentación que aportan a los inversores no se despejan esas incertidumbres.
En el primer cuadro se observa que el proyecto tiene una rentabilidad moderada.
Eso no es bueno ni para el accionista ni para el prestamista.
Por parte del accionista, el motivo es claro.
En cuanto al prestamista su motivación de exigir proyectos con márgenes elevados es que cambios en la demanda (bajadas de precios) se pueden compensar con ese margen sin comprometer la viabilidad del préstamo.
En este caso el beneficio de la promoción es de €0,4M€. Como son sólo 2 viviendas y cada una las vende a €1,4M, el menor precio que puede aceptar sin incurrir en pérdidas es de €1,2M.
Parece que el margen de seguridad no es elevado.
En el segundo cuadro se indica el importe pendiente, que es el resultado de restarle la inversión pagada a la total, esto es: 2,4-1,2=€1,2M
Por tanto, como el préstamo es de €1,2M€ se solicita financiar el 100% del coste pendiente que a su vez supone el 50% del coste total de la promoción, entendiendo que los €0,8M€ del solar se han pagado en efectivo.
Para facilitar el análisis, entendemos que no se va a comercializar la promoción hasta que se encuentre terminada, por lo que el promotor no tendrá que asegurar las cantidades a cuenta que entreguen los compradores.
ANÁLISIS DE LA DEMANDA
Es la parte fundamental de la operación. Si no hay ventas, el préstamo no se paga dentro de 1 año y empiezan los problemas.
Aquí tiramos de Idealista porque en la documentación del proyecto que ponen a disposición de los inversores no se profundiza.
En la zona hay otras 6 promociones de unifamiliares de obra nueva.
La promoción a financiar se encuadra en la zona alta de precios y vemos incluso anunciada la promoción a financiar en dicho portal. La está comercializando un API de la zona.
También vemos que este API está comercializando con un precio de salida de €50k superiores a los que nos ha mostrado el promotor en su plan de negocio.
Pero lo más relevante es que incluso en la misma calle, el mismo API también está vendiendo una promoción de 4 unifamiliares de los que le quedan 3 pendientes, siendo los precios €200k más baratos, si bien estas viviendas son de menor tamaño que los aquí analizados.
Por tanto, la promoción tiene competencia incluso en la misma calle y están comercializando a precios inferiores. Como punto diferenciador de los de nuestro promotor, es que las dimensiones son mayores.
ANÁLISIS DE LA CONSTRUCTORA
A efectos prácticos, lógicamente una gran constructora no va a financiar un proyecto de 2 chalés, pero hay que darle su debida importancia al riesgo construcción.
Si bien en un proyecto tan pequeño el riesgo construcción es moderado, no hay que dejarlo de lado. Como la constructora esté financieramente en una situación delicada y tenga que abandonar la obra, el quebrando es importante para el promotor, no sólo por el tener que encontrar un nuevo constructor, si no porque esto es un proceso lento y el nuevo constructor, para mitigar posibles vicios ocultos, presupuestará al alza para evitar posibles futuros quebrantos.
En muchas ocasiones estos incidentes se han comido el margen de la promoción, y como hemos visto anteriormente, éste no es muy holgado.
En este caso parece que la constructora es correcta: Tienen experiencia en el sector y cartera de clientes de calidad, pero a la vista de sus datos oficiales de 2022, tienen una reducida dimensión y rentabilidad. En dicho ejercicio, declaran ventas por 1.541m€ pero su Ebitda es de sólo de 85m€. Declaran beneficios pero son testimoniales. Sus fondos propios de 1.190m€ les confieren una autonomía financiera del 52%.
Esta información la hemos sacado del Registro Mercantil. En la documentación del proyecto sólo se indicaba el nombre de la constructora.
ANÁLISIS DE LA TASACIÓN
Sólo aportaron el certificado. No el informe completo de tasación.
Disponer del informe completo de tasación es importante para poder comparar los costes que estima el tasador con los del cliente y para ver los comparables de viviendas similares que ha tomado para sacar el valor VHET del proyecto.
Aparte de los valores de tasación, el certificado de tasación arroja:
CONDICIONANTES: a la inscripción registral de las dos fincas que se valoran en este informe y son el resultado de la licencia de parcelación de fecha 09/03/2023
ADVERTENCIAS: no se ha dispuesto de la totalidad del contrato de ejecución de obra, ni del real de obra, ambos debidamente firmados.
El CONDICIONANTE indica que el suelo dónde se desarrolla el proyecto no está debidamente inscrito y eso afecta a la posibilidad de hacer líquido el activo.
Por ese motivo un banco no financia con una tasación con condicionantes por Regulación Bancaria.
En cuanto a la ADVERTENCIA, parece que el promotor no ha sido transparente y ha compartido toda la información por lo que el tasador habrá tenido que valorar por Tablas de costes de construcción, esto es, con datos medios del sector. Por tanto, tampoco la tasación nos termina de mitigar el riesgo construcción.
CONCLUSIÓN
Cómo he indicado al inicio de este post, el proyecto se completó rápidamente por inversores, pero ¿las bondades de la operación (localización y cómodo LtV principalmente) hubieran sido suficientes para que un banco tradicional la financiase?
Me temo que NO porque hay varios riesgos que no se mitigan:
RIESGO PROMOTOR: Sin ventas, el préstamo no se cancela a la entrega de las viviendas por lo que existe un elevado riesgo de refinanciación.
Además, el experto independiente (tasador en este caso) no da mayor confort al proyecto indicando que Registralmente el proyecto no está debidamente inscrito y no ha tenido acceso a documentación / información sobre la ejecución de la obra.
DEMANDA: En la zona hay más promociones de obra nueva destinadas a la misma tipología de cliente.
El comercializador tiene en venta producto similar en la misma calle.
El margen de la promoción es ajustado por lo que posibles caídas de la demanda ponen en peligro la viabilidad económica del proyecto.
APORTACIÓN DE FONDOS: El activo se adquirió por permuta y se desconoce en este momento si hay obra ejecutada y pendiente de pago.
¿Tú también hubieras invertido en este préstamo en la plataforma de crowdlending?