Cuando el centro no es suficiente
El caso ABC Serrano expone la trampa de valorar activos por ubicación sin validar su capacidad real de repagar deuda
Siempre he defendido que la parte de Negocio del banco presente las operaciones en los comités de riesgos. Por varios motivos.
El primero, para que puedan defender la operación no solo con la información formal, sino también con esa información informal que da el conocimiento cercano del cliente.
El segundo, para que vean en primera persona los riesgos que se ven desde la parte especializada del banco y apliquen ese conocimiento en próximas operaciones.
Había comerciales —los mejores— que lo entendían como lo que es: un modo de compartir conocimiento. Pero otro tipo de comerciales se lo tomaban como algo personal y no aceptaban que “su” operación se denegase o no saliese como la habían negociado con el cliente.
Hace años, en una reunión de comité, un joven pero ambicioso comercial presentó una operación para “quitarle un cliente a la competencia” con cara de quien trae un caramelo: “LTV por debajo del 40% en la zona prime de la ciudad, ocupación superior al 90%, inquilinos sólidos…”.
Parecía una operación sencilla.
Hasta que le pregunté: “Todo eso está muy bien. Ahora dime cuánto cash flow queda después de pagar intereses.”
Silencio. Ratios de libro, pero sin apenas caja para devolver deuda y retribuir al accionista. Y lo que no es negocio, no se debe financiar.
Repito, lo que NO es negocio NO se financia.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado, una publicación dedicada a la financiación corporativa y de real estate. Gracias, una vez más, por estar al otro lado. Este espacio existe por y para vosotros: entusiastas de la financiación empresarial que, como yo, buscáis descifrar las complejas estructuras financieras que moldean nuestro entorno económico en un mundo que evoluciona a velocidad vertiginosa.
Hace unos días se ha publicado en prensa que el complejo comercial ABC Serrano —propiedad de Serrano 61 Desarrollo Socimi, controlada por Banca March y otros inversores— ha incumplido los términos de su financiación con Caixabank.
Una SOCIMI con activos ubicados en una de las mejores calles de Madrid y valorados en más de 88 millones, con inquilinos como Mercadona y David Lloyd, y una ocupación superior al 95%.
¿Y qué ha pasado?
Incumplimiento del covenant de cobertura de servicio de deuda (DSCR), petición de dispensa denegada por el banco, y —con ello— la reclasificación de toda la deuda como corto plazo por parte del auditor.
De repente, un activo prime en el centro de Madrid entra en zona de turbulencias.
Siempre, lo más importante cuando pides prestado es demostrar que puedes pagar.
La foto no basta si el vídeo es malo
El centro se valoró en 109,9 millones en 2018. Hoy, su última tasación no pasa de 88,2. Y eso está relacionado con ingresos que no despegan. El valor de la deuda con respecto al valor de tasación será muy cómodo pero una caída de valor del 20% en estos años implican que el activo tiene problemas para generar caja.Default técnico = pérdida de confianza
Caixabank denegó la dispensa por incumplimiento de covenants. Eso no es solo un tecnicismo: es la forma más fina que tiene un banco de decir que no confía en la viabilidad operativa del activo y provocar que pasen cosas.
Aquí hay que tener en cuenta 2 matices.El primero es que el principal accionista de la socimi es otro banco, por lo que se le presupone apoyo financiero.
La segunda es que dada la falta de capacidad de pago de la socimi, CaixaBank tendría que dotar el préstamo y eso va directamente en contra de la cuenta de resultados.
¿Qué puede estar forzando CaixaBank?
Que Banca March les saque del riesgo. Podría ser.
Cuando no hay plan B, todo es riesgo
Con un fondo de maniobra negativo de 27 millones, el activo entra en modo supervivencia. Todo depende de refinanciar (con CaixaBank u otro banco que le quiera sustituir) o cancelar la deuda vía equity, que sería una solución a la desesperada.La estructura SOCIMI, con sus ventajas fiscales, exige repartir beneficios. Pero si no hay beneficios, no hay dividendos. Y si los socios no pueden salir… el incentivo para inyectar capital desaparece.
Resultado: inversores atrapados en un vehículo sin liquidez, sin dividendo y con pérdidas crecientes.Las “alternativas de financiación” que menciona el comunicado de prensa no son solución: son un síntoma de urgencia.
El activo no paga la deuda, el inquilino sí
Mercadona puede ser un ancla sólida, pero 23 locales están en pop-up. Esa mezcla debilita la previsibilidad del flujo. No hay contratos firmes, no hay caja firme y por tanto no se mitigan los riesgos que percibe el prestamista. Ni el actual ni uno futuro posible.El ciclo juega en contra
Ni la reforma, ni el cambio de gestor (Savills) han revertido la tendencia.
Mientras tanto, el benchmark en Azca (Moda Shopping) cierra y se reconvierte en coworking. ABC Serrano, en plena milla de oro, sigue sin despegar en su apuesta retail.
ABC Serrano no es un caso aislado. Es un espejo para promotores, bancos y analistas. Porque la lección es simple: el valor de un activo no es sólo lo que dice la tasación.
Y hoy, los bancos no financian fotos bonitas. Quieren flujos estables, estructura clara, sponsors comprometidos y un plan que sobreviva sin Excel.
Lo demás —ubicación, reformas, narrativa— es decoración.
Si estás evaluando un proyecto con cifras parecidas, piensa bien lo que el comité de riesgos de tu banco vería. Porque si tú activo no genera caja y no tiene contratos sólidos… la financiación no llegará.
No se trata de contar una historia buena.
Se trata de contar una historia predecible.
Y si es predecible, es financiable.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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