Descuento de Flujos de Caja en real estate

Es una herramienta ampliamente utilizada, pero a menudo malinterpretada

Hola, soy

Jacinto Castillo

y esto es una publicación sobre financiación empresarial y de real estate.

El propósito de este artículo es explorar el concepto del descuento de flujos de caja (DCF) en el sector inmobiliario y aclarar ideas erróneas que me he ido encontrando durante todos estos años.

¿Qué es el Análisis de Flujo de Caja Descontado?

El análisis DCF es un método de valoración utilizado para evaluar una inversión mediante la proyección de flujos de efectivo futuros durante el período de tenencia de la inversión y descontándolos a su valor presente.

El resultado de un análisis DCF incluye tres cálculos principales: valor presente (VP), valor presente neto (VPN) y tasa interna de retorno (TIR), que en conjunto ayudan a evaluar si una inversión o proyecto vale la pena, determinar su valor y compararlo con otras oportunidades.

Intuitivamente, el análisis DCF responde a la pregunta: "¿Cuánto valen hoy los flujos de efectivo futuros?" Este análisis considera explícitamente el valor temporal del dinero, reconociendo que el efectivo recibido hoy vale más que la misma cantidad recibida en el futuro porque el efectivo de hoy se puede invertir y hacer crecer.

El análisis DCF produce tres medidas clave:

• Valor Presente (VP): El valor actual de los flujos de efectivo futuros individuales, descontados a una tasa de descuento especificada (tasa de rendimiento requerida).

• Valor Presente Neto (VPN): El valor presente total de todos los flujos de efectivo futuros esperados menos la inversión inicial. Un VPN positivo indica que se espera que una inversión genere más que la tasa de rendimiento requerida.

• Tasa Interna de Retorno (TIR): La tasa de descuento que hace que el valor presente de todos los flujos de efectivo futuros sea igual a la inversión inicial. Es el rendimiento porcentual obtenido cada período sobre el capital invertido mientras permanezca invertido.

Por tanto cada una de esas métricas responde a una pregunta:

• El VP responde a la pregunta: "¿Cuánto vale esta inversión hoy la rentabilidad que le exijo a la inversión?"

• El VPN responde a la pregunta: "¿Cuánto debo pagar por un activo inmobiliario que me genere la rentabilidad que busco, asumiendo que todo lo demás permanece igual?"

• La TIR responde a la pregunta: "¿Qué rendimiento estoy obteniendo realmente basado en estos flujos de efectivo que genera el activo inmobiliario?"

Por qué es importante

El análisis DCF importa porque desempeña un papel importante en la determinación tanto del valor de mercado como del valor de inversión en bienes inmobiliarios, y en ciertos casos, es el único método de valoración confiable.

El valor de mercado estima el precio que un comprador típico pagaría en condiciones normales de mercado. Los tasadores calculan el valor de mercado utilizando el análisis DCF en combinación con otros métodos como activos en venta comparables y el coste de reposición.

El valor de inversión es el valor de la propiedad en función de sus objetivos individuales, suposiciones y rendimientos requeridos. Los inversores utilizan el análisis DCF para determinar este valor personalizado.

Debido a que el DCF pronostica explícitamente varios años de flujos de efectivo futuros y los ajusta por tiempo y riesgo, captura de manera única la variabilidad del flujo de efectivo durante el período de tenencia de una inversión. En situaciones donde los flujos de efectivo fluctúan significativamente, como propiedades en reposicionamiento, el DCF es el único método de valoración confiable en comparación con métricas más simples de un solo período como la tasa de capitalización, el rendimiento sobre el costo, el rendimiento de efectivo sobre efectivo o el multiplicador de renta bruta.

Un ejemplo

Vamos a imaginar un edificio compuesto por locales y viviendas a reposicionar. Cada fase tiene diferentes cronogramas de renovación, estrategias de arrendamiento y estructuras de financiación. Los primeros años pueden mostrar ingresos negativos o mínimos debido a los altos costos de renovación, mientras que los años posteriores obtienen alquileres y ocupación estabilizados significativamente más altos. En este escenario, las métricas de un solo período fallan porque:

• Desembolsos de Capital y Arrendamiento por Fases: Los costos están escalonados, y la ocupación aumenta en diferentes momentos para locales y viviendas.

• Niveles de Riesgo Cambiantes: El perfil de riesgo cambia de alto (fase de reposicionamiento) a moderado (primeros alquileres) y luego a menor riesgo (ocupación estable).

• Financiación Compleja: Se extraen diferentes capas de deuda y capital en fases, lo que afecta los flujos de efectivo netos.

Al descontar los flujos de efectivo de cada fase a una tasa ajustada por riesgo, el enfoque DCF mide con precisión el valor presente del proyecto, algo que una sola tasa de capitalización o rendimiento sobre el coste no podría reflejar con precisión.

Entendiendo el DCF

Se deben responder cuatro preguntas básicas para utilizar el modelo de flujo de caja descontado:

1. ¿Cuánto dinero entra en la inversión?

2. ¿Cuándo entra el dinero en la inversión?

3. ¿Cuánto dinero sale de la inversión?

4. ¿Cuándo sale el dinero de la inversión?

En real estate finance, las respuestas a estas cuatro preguntas básicas se reducen a un diagrama simple. En la práctica, se utiliza un modelo DCF

Exploremos ahora cada componente del modelo DCF con más detalle.

• Período de Tenencia: El período de tenencia se muestra en años. Por lo general, se asume que el momento de los flujos de efectivo ocurre al final del año.

• Inversión Inicial: La inversión inicial normalmente se muestra en el período de tiempo cero (0) e incluye todos los costos de adquisición requeridos para comprar el activo, menos los ingresos del préstamo.

• Flujos de Efectivo: Se desglosan línea por línea en una proforma de bienes raíces. Los flujos de efectivo suelen ser ingresos operativos netos o flujo de efectivo antes de impuestos, y generalmente se muestran de forma mensual o anual. Si el flujo de efectivo es negativo, significa que los euros están entrando en la inversión, y si el flujo de efectivo es positivo, significa que los euros están saliendo de la inversión.

• Ingresos de Venta: Los ingresos de venta representan el flujo de efectivo neto recibido en la salida del activo. Este elemento de flujo de efectivo aparece en el último período del modelo de flujo.

Cómo Realizar un Análisis DCF

La realización de un análisis DCF para la valoración de bienes inmobiliarios implica tres pasos sencillos.

1. Pronosticar los flujos de efectivo futuros esperados: Este paso implica crear una proforma de bienes raíces detallada, una proyección integral que describe claramente las entradas y salidas de efectivo esperadas. Su proforma debe responder a las cuatro preguntas fundamentales de cualquier inversión.

2. Determinar la rentabilidad requerida: Tanto si estas realizando un análisis de valor presente (VP) o valor presente neto (VPN), debes elegir una tasa de descuento, que es la rentabilidad en porcentaje que le requieres a la inversión. Esta tasa compensa el valor temporal del dinero y los riesgos específicos asociados con su inversión.

3. Descontar los flujos de efectivo futuros a su valor presente: Este paso depende de tu enfoque:

• Valor Actual (PV) o Valor Actual Neto (VAN): Utiliza la tasa de descuento elegida para convertir los flujos de efectivo futuros en términos de valor presente, lo que permite la comparación con su inversión inicial.

• Tasa Interna de Retorno (TIR): En este escenario, simplemente ingresa los flujos de efectivo de capital proyectados (después de pagar la deuda) en Excel para calcular la TIR de capital.

2 sencillos ejemplos

Ejemplo 1: Valoración de Mercado por un Tasador (Enfoque de Tasación)

• Un tasador quiere determinar el valor de mercado de una propiedad.

• Proyecta los ingresos operativos netos (NOI) y el precio de venta esperado de la propiedad durante 5 años.

• Utiliza una tasa de descuento del 5%, que representa el rendimiento esperado del activo libre de riesgo (en este caso, por simplificar, el rendimiento del bono español a 10 años)

• Calcula el valor presente (VP) de cada flujo de efectivo futuro y los suma.

• El resultado es la estimación del valor de mercado de la propiedad. Este enfoque utiliza datos de mercado para una valoración imparcial.

Ejemplo 2: Evaluación de Inversión por un Inversor (Enfoque del Inversor)

• Un inversor considera comprar la misma propiedad por el valor de tasación

• Planea financiar el 70% con un préstamo y aportar el 30% restante con equity

• Proyecta los flujos de efectivo después del servicio de la deuda (pagos del préstamo) durante 5 años.

• Calcula la Tasa Interna de Retorno (TIR) de su inversión, que resulta ser del 10%.

• Este ejemplo muestra cómo un inversor evalúa la rentabilidad de su inversión personal, y como la introducción de deuda (dinero que no pone de su bolsillo) hace que la TIR sea superior a la rentabilidad del activo libre de riesgo

Aunque los conceptos pueden parecer complejos al principio, comprender la diferencia entre el valor presente, el valor presente neto y la tasa interna de retorno es crucial para evaluar con precisión el potencial de una inversión. Desafortunadamente, observo con frecuencia que muchos inversores confunden estos términos, lo que puede llevar a errores. Mi objetivo con este artículo ha sido proporcionar una explicación clara y concisa de estos conceptos, para que puedas aplicarlos en tus propias evaluaciones de inversión. Si eres un inversor nobel o te estas formando, te animo a que abras una hoja xls en blanco y juegues con las siguientes fórmulas:

1. Valor Presente (VP)

• Fórmula: =VA(tasa, nper, pago, [vf], [tipo])

  • tasa: La tasa de descuento por período.

  • nper: El número total de períodos de pago en una anualidad.

  • pago: El pago efectuado en cada período (no puede cambiar durante la vida de la anualidad).

  • [vf]: (Opcional) El valor futuro o saldo en efectivo que desea lograr después del último pago.

  • [tipo]: (Opcional) El número 0 o 1, e indica cuándo vencen los pagos. 0 significa al final del período y 1 significa al principio del período.

• Ejemplo:

  • Si deseas calcular el valor presente de un pago único de 1.000€ que recibirás en 5 años, con una tasa de descuento del 8%, la fórmula sería: =VA(8%, 5, 0, 1000)

2. Valor Presente Neto (VPN)

• Fórmula: =VNA(tasa, valor1, [valor2], ...)

  • tasa: La tasa de descuento durante un período.

  • valor1, valor2, ...: De 1 a 254 argumentos que representan los pagos e ingresos.

• Importante: La función VNA asume que los flujos de efectivo ocurren al final de cada período. Si los flujos de efectivo ocurren al principio del período, deberás ajustar el cálculo.

• Ejemplo:

  • Si tienes flujos de efectivo de -100€ (inversión inicial), 20, 30, 40 y 50 durante 4 años, con una tasa de descuento del 10%, la fórmula sería: =VNA(10%, 20, 30, 40, 50) - 100

3. Tasa Interna de Retorno (TIR)

• Fórmula: =TIR(valores, [estimar])

  • valores: Una matriz o referencia a celdas que contienen números para los cuales desea calcular la TIR.

  • [estimar]: (Opcional) Una estimación de la tasa interna de retorno.

• Importante: Los valores deben contener al menos un valor positivo y uno negativo para calcular la TIR.

• Ejemplo:

  • Si tienes flujos de efectivo de -100, 20, 30, 40 y 50, la fórmula sería: =TIR(-100, 20, 30, 40, 50)

Consejos Adicionales:

• Asegúrate de que la tasa de descuento y los períodos sean coherentes (por ejemplo, tasas anuales con períodos anuales).

• Para cálculos más complejos, considera el uso de la función TIR.NO.PER para flujos de efectivo no periódicos.

• Excel tiene una amplia gama de funciones financieras, así que explora la ayuda de Excel para obtener más información.

Y recuerda que dominar el análisis DCF te permitirá tomar decisiones de inversión más sólidas y maximizar tus rendimientos a largo plazo.

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