Domina las Tasaciones Inmobiliarias (I)
El resultado de levantar deuda depende mucho más de los que te piensas, sabes (y entregas) antes de la tasación.
Una historia que se repite demasiado: Llamada de un promotor con voz tensa: “Hola, la tasación ha salido un 15% por debajo. El banco va a querer más garantías. ¿Qué hacemos ahora?”
En este punto se me ocurre el siguiente símil: Encargar una tasación sin prepararla es como presentarse a un examen sin estudiar, pero esperando aprobar sin despeinarse.
Algo así.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado, una publicación dedicada a la financiación corporativa y de real estate. Gracias, una vez más, por estar al otro lado. Este espacio existe por y para vosotros: entusiastas de la financiación empresarial que, como yo, buscáis descifrar las complejas estructuras financieras que moldean nuestro entorno económico en un mundo que evoluciona a velocidad vertiginosa.
Foto de Richard Stachmann en Unsplash
Aquí hay mucho preconcebido.
La mayoría de los promotores / inversores confía en la inercia del mercado o en la benevolencia del tasador, sin entender que la tasación no es una lotería ni un trámite administrativo, sino algo que también hay que trabajar antes de salir al mercado de financiación.
No hacerlo se paga caro: mayores garantías, tipos más altos, menor límite o, directamente, en una financiación que no llega.
Dominar la lógica y el proceso de la tasación es la diferencia entre obtener el capital necesario… o quedarse bloqueado antes de empezar.
Vamos a sintetizarlo en 6 puntos:
1. El método cuenta:
No todos los activos se valoran igual. Si tienes suelo o promoción, la pregunta fundamental es el método que se va a utilizar: ¿residual estático o dinámico? El primero, suele ser conservador y penaliza todo lo que huela a futuro. El segundo permite optimizar, pero tienes que pelearlo y demostrarlo, porque los tasadores se rigen por normas más o menos estrictas.
Conocerlas te prepara para avanzar en el proceso o te quita la idea seguir avanzando en un proyecto que para un experto independiente como es el tasador, el valor que te va a dar está muy por debajo de tus expectativas.
Esto se suele resolver de forma fácil y rápida, basta con una primera llamada de teléfono con la tasadora. No encargues nunca la tasación sin explicar primero el proyecto a valorar.
2. Los comparables: tu mejor (y más desconocida) arma
Antes que el tasador se ponga a buscar por sus medios ayuda mucho que tú le aportes los comparables.
Y que se los expliques: distancia exacta, fecha de venta, superficie real, uso concreto, calidades.
Esto, como el punto #1, parece algo que se da por hecho, por te aseguro que en 25 años viendo tasaciones a diario hay comparables que ha cogido el tasador pro su cuenta y riesgo para enmarcar.
3. Los condicionantes:
Todo lo que no se ve a simple vista y no se documenta, se vuelve contra ti. Urbanismo, licencias, discrepancias entre registro y realidad, riesgos ambientales, deficiencias constructivas… Si no los detectas y justificas antes, lo hará el tasador. ¿El resultado? Advertencias y condicionantes que ningún banco quiere ver en un informe de tasación, porque directamente, te descalifican para ser financiado.
4. La información es tu responsabilidad:
El tasador no investiga; analiza lo que le das. Memoriza esto: lo que no está en el expediente, no existe (o peor, penaliza). Memorias, escrituras y planos, certificados, contratos de alquiler… Todo suma o resta. El silencio nunca ayuda. No se trata de ocultar información ni de presuponer que el tasador lo va a dar por hecho. Repito, no presupongas nada.
5. Los ajustes:
La tasación se resuelve en los ajustes: antigüedad, ubicación, altura, estado de conservación… Si tu activo está reformado y no lo acreditas, el descuento será automático. Aquí se pierden muchos euros de valor por no justificar, no por no haber sido invertidos.
6. El diálogo que tienes que aprovechar:
Habla con el tasador durante todo el proceso. Pregunta por la horquilla de valores que maneja, por la documentación clave, por las dudas que puede tener.
No es intervenir ni ser un cansino, es profesionalizar el proceso.
Si tuviera que resumir este articulo en una frase sería algo así como que el que trabaja la tasación tiene muchas posibilidades de levantar financiación.
¿La próxima vez que encargues una tasación vas a confiar en la suerte… o vas a diseñar tu resultado?
¿Te enfrentas a una tasación clave para tu proyecto?
La semana que viene, segunda parte.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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