¿Efecto dominó? Cómo la crisis inmobiliaria comercial en EE.UU. amenaza con llegar a España
La bomba de relojería financiera: 384.000 millones en préstamos "zombis" que ningún financiador americano quiere reconocer.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado una publicación sobre financiación corporativa y de real estate.
El espejo americano: lo que ocurre al otro lado del Atlántico llegará a nuestras costas
Era una fría mañana de enero en Manhattan cuando Sarah, directora de un fondo inmobiliario europeo, contemplaba desde la ventana de su hotel el rascacielos de oficinas en el 150 East 42nd Street. Lo que veía era impresionante: un edificio emblemático valorado en más de mil millones de dólares. Lo que no podía ver era igual de impactante: un préstamo de 525 millones recién "extendido" por tres años más, evitando enfrentar la dura realidad de su valor actual.
"Lo que estamos viendo aquí", pensó mientras tomaba su café, "llegará a Londres en seis meses, a Frankfurt en nueve y a Madrid en un año".
Esta observación no era casualidad. Históricamente, las tendencias del mercado inmobiliario comercial estadounidense han marcado el camino que seguirán los mercados europeos. Desde la crisis de las hipotecas subprime hasta la actual ola de trabajo híbrido, lo que comienza como una "peculiaridad americana" termina cruzando el Atlántico, adaptándose a las particularidades locales, pero manteniendo su esencia.
Y ahora, una nueva tendencia está tomando forma en EE.UU., una que promete redefinir el panorama inmobiliario en ambos lados del océano: la estrategia de "extender y fingir" que sería la traducción literal, o “la patada hacia adelante” que utilizamos en el sector financiero tras la crisis de 2008, ha alcanzado proporciones históricas.
Foto de Elin Tabitha en Unsplash
La avalancha de extensiones: números que marean
¿Te imaginas aplazar el pago de una deuda una y otra vez esperando que, por arte de magia, las condiciones mejoren? Pues eso es exactamente lo que está ocurriendo a escala masiva en el mercado inmobiliario comercial estadounidense.
Vamos a los datos: según el último informe de Colliers, préstamos por valor de 384.000 millones de dólares que debían vencer antes de 2025 han sido prorrogados hasta este año. Para que te hagas una idea, esto representa un incremento del 42% respecto a los 270.000 millones prorrogados en 2024.
Pero lo más impactante es esto: aproximadamente el 40% de los 957.000 millones en deuda inmobiliaria comercial que vence en 2025 son en realidad préstamos que ya deberían haberse resuelto antes. Es como si casi la mitad de las facturas que tienes que pagar este año fueran en realidad deudas antiguas que has ido posponiendo.
Y no parece que la tendencia vaya a cambiar. Como dice Aaron Jodka, Director de Investigación de Mercados de Capitales de EE.UU. en Colliers: "No hemos terminado con el 'extend and pretend'“. Esta frase, más que una simple observación, a mi me suena como una advertencia.
¿Qué está pasando y por qué debería importarte?
Imagina que tienes un amigo, llamémosle Carlos, que en 2019 invirtió en un local comercial en los bajos de una zona de oficinas de Madrid. Consiguió financiación a través de un banco con un préstamo hipotecario a 10 años, pero con una hipoteca mixta con tipo fijo a 5 años. Carlos negoció un tipo fijo muy favorable del 1,8% durante esos primeros 5 años, cuando el Euribor estaba en mínimos históricos.
El plan parecía perfecto: compró el local por 450.000€, lo reformó y lo alquiló a una empresa de restauración por 2.500€ mensuales, cubriendo holgadamente la cuota hipotecaria de 1.900€.
Pero ahora, en 2025, con la revisión del tipo a la vuelta de la esquina, la situación ha cambiado drásticamente. El Euribor ha pasado del -0,5% a superar el 2,4%, y su banco le ha comunicado que el nuevo tipo será del 4,4%. Esto elevaría su cuota mensual a unos 2.800€, superando los ingresos por alquiler. Por si fuera poco, los trabajadores de la oficina de las plantas superiores han adoptando un modelo híbrido y el inquilino quiere renegociar a la baja el contrato de alquiler que vence este año.
Para complicar más las cosas, locales similares en la zona se están vendiendo un 15-20% por debajo del precio que pagó Carlos, debido a la menor demanda de espacios de oficina. Si vende ahora, perdería unos 90.000€ de su inversión inicial.
Esta es exactamente la situación en la que se encuentran miles de inversores inmobiliarios en EE.UU., y pronto en Europa y España. Ante esta disyuntiva, los bancos están optando por un tercer camino: extender el plazo del préstamo y fingir que no hay problema.
¿Por qué? Porque a nadie le interesa forzar una venta masiva de propiedades. Los bancos no quieren asumir pérdidas, los inversores no quieren malvender, y los reguladores no quieren una crisis financiera. Así que todos acuerdan seguir como si nada pasara, esperando que el tiempo lo arregle todo.
Los sectores más afectados: no todos sufren igual
El fenómeno de "extend and pretend" afecta de manera diferente a los distintos sectores inmobiliarios de EEUU:
El sector multifamiliar
El sector residencial de alquiler (multifamiliar) lidera el ranking con 97.000 millones en préstamos extendidos, aproximadamente un tercio de todos los vencimientos del sector para 2025.
Piensa en ello como en un edificio de apartamentos de lujo construido en 2021, financiado con un préstamo al 2,5% de interés. Ahora, con tasas al 5-6%, los números simplemente no cuadran, especialmente porque los alquileres no han subido tanto como para compensar.
Industrial
Sorprendentemente, el sector industrial (almacenes, logística, etc.) es el que muestra la mayor proporción de préstamos extendidos: un 55% de los vencimientos de 2025 son en realidad préstamos que debían haberse resuelto antes.
Esto resulta paradójico porque el sector logístico ha sido uno de los ganadores de la pandemia con el auge del comercio electrónico. Pero incluso los ganadores están sufriendo el impacto del aumento de las tasas de interés.
Oficinas
Con 85.000 millones en extensiones (el 45% de los 187.000 millones que vencen este año), el sector de oficinas vive momentos de incertidumbre existencial.
No es solo una cuestión de tasas de interés; es que nadie sabe realmente cuánto vale una oficina en la era post-pandemia. ¿Volverán los trabajadores cinco días a la semana? ¿Se consolidará el modelo híbrido? ¿Qué pasará con los edificios antiguos que no pueden adaptarse a las nuevas demandas de espacios flexibles y sostenibles?
El caso de Manhattan: un microcosmos del problema global
Volvamos al edificio que observaba Sarah desde su hotel. El 150 East 42nd Street no es un caso aislado. Solo en el último mes, préstamos por valor de más de 1.000 millones de dólares para oficinas en Manhattan fueron extendidos.
Estos no son edificios cualquiera; hablamos de propiedades icónicas en el corazón de Nueva York. Si estos activos "premium" necesitan extensiones, ¿qué podemos esperar del resto?
Y lo que ocurre en Manhattan hoy, se puede ver en la Torre Picasso, Azca o el Paseo de la Castellana mañana. La pregunta es: ¿están preparados los bancos españoles y europeos para seguir el mismo camino de "extend and pretend", o preferirán afrontar la realidad más pronto que tarde?
Las consecuencias de patear la lata
La estrategia de "extend and pretend" no es nueva. Se utilizó ampliamente durante la crisis financiera de 2008, pero hay diferencias cruciales:
Magnitud: Nunca antes se había visto un volumen tan grande de extensiones.
Contexto: A diferencia de 2008, ahora enfrentamos cambios estructurales en cómo usamos los espacios .
Tasas de interés: El rápido aumento de las tasas ha creado un escenario particularmente desafiante.
Jodka describe la situación como "una especie de carrusel... vencimientos récord año tras año". Esta metáfora del carrusel es particularmente acertada: da vueltas y vueltas, pero eventualmente tiene que parar.
Implicaciones para España y Europa
Cuando este carrusel llegue a España, encontrará un terreno fértil pero también diferente:
Diferencias clave:
Menor dependencia de oficinas grandes: Las ciudades españolas tienen una estructura más mixta, con menos dependencia de grandes rascacielos de oficinas.
Sistema bancario más concentrado: Tras la crisis de 2008, el sistema bancario español pasó por una fuerte consolidación, lo que podría facilitar acuerdos coordinados.
Mercado de CMBS menos desarrollado: En España, la mayoría de los préstamos inmobiliarios comerciales están en manos de bancos, no de inversores de CMBS (valores respaldados por hipotecas comerciales), lo que cambia la dinámica de las negociaciones.
Similitudes preocupantes:
Auge pre-pandemia: España, como EE.UU., vivió un boom inmobiliario comercial justo antes de la pandemia.
Cambio en patrones de trabajo: El trabajo híbrido ha llegado para quedarse también en España.
Presión regulatoria: Los reguladores europeos, como los americanos, prefieren evitar una crisis inmobiliaria a toda costa.
¿Qué deberías hacer?
Si eres propietario de inmuebles comerciales financiados con deuda, la lección es clara: prepárate para renegociar condiciones y, posiblemente, para enfrentar realidades más duras de lo esperado cuando llegue el momento de refinanciar.
Si eres inversor con liquidez, puede que estés ante una de esas oportunidades que aparecen una vez en la vida. Cuando el carrusel finalmente se detenga, habrá activos de calidad disponibles a precios atractivos.
Y si eres simplemente un observador interesado, recuerda que el mercado inmobiliario comercial es un pilar fundamental de nuestro sistema financiero. Su estabilidad (o inestabilidad) afecta a todo, desde la solidez de tu banco hasta las perspectivas económicas generales.
Reflexión final
La pregunta que queda en el aire es si esta estrategia de extensión proporcionará el tiempo necesario para una recuperación del mercado o simplemente retrasará una inevitable reestructuración más amplia.
Como reflexionaba Sarah mientras observaba el skyline de Manhattan: "La gravedad siempre acaba imponiéndose. Puedes lanzar una pelota muy alto, pero eventualmente caerá. La cuestión es si habrá alguien preparado para atraparla".
Lo que está claro es que lo que estamos presenciando en EE.UU. no es solo un fenómeno local, sino el preludio de lo que veremos en nuestro propio mercado europeo y español. Y como toda historia que cruza el Atlántico, llegará con sus propios matices, pero con la misma intensidad y consecuencias.
La pregunta ya no es si ocurrirá, sino cuándo y cómo nos adaptaremos a esta nueva realidad.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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