El Arte del Apalancamiento Inmobiliario: Cuándo el Préstamo Multiplica (o Reduce) tus Ganancia
Conceptos básicos para usar deuda inteligentemente y maximizar tus inversiones inmobiliarias.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado una publicación sobre financiación corporativa y de real estate.
Imagina que tienes 200,000€ para invertir. Podrías comprar un piso pequeño pagando todo en efectivo, o podrías usar ese dinero como entrada para comprar un activo inmobiliario de 1,000,000€ usando un préstamo por el resto. Eso es apalancamiento: usar una palanca (el préstamo) para levantar algo mucho más grande de lo que podrías con tus propias fuerzas.
Ahora bien, ¿es siempre buena idea? Depende de si logras un apalancamiento positivo o negativo.
Foto de Lukasz Radziejewski en Unsplash
Apalancamiento positivo vs. negativo: la diferencia que cambia todo
Para entender esto, necesitamos hablar primero de dos conceptos clave:
El rendimiento de la propiedad (Cap Rate)
Si compras un edificio por 1,000,000€ y te genera 50,000€ de rentas al año (después de pagar todos los gastos operativos pero antes de pagar la hipoteca), tu "cap rate" es del 5%. Simple: 50,000 ÷ 1,000,000 = 5%.
El costo de tu préstamo (Tasa hipotecaria)
Es cuánto te cuesta anualmente el dinero prestado. Si pides 800,000 prestados y pagas 56,000 al año en cuotas, tu tasa hipotecaria es del 7%. Es decir: $56,000 ÷ $800,000 = 7%.
Aquí viene lo interesante:
Tienes apalancamiento positivo cuando el rendimiento de la propiedad (cap rate) es MAYOR que el costo de tu préstamo. ¡El préstamo aumenta tu rendimiento!
Tienes apalancamiento negativo cuando el rendimiento de la propiedad (cap rate) es MENOR que el costo de tu préstamo. Aquí el préstamo reduce tu rendimiento.
Tienes apalancamiento neutro cuando ambos son iguales. El préstamo no afecta tu rendimiento.
Pongámoslo en términos reales con un ejemplo
Imagina que estás considerando comprar un pequeño edificio de apartamentos:
Precio: 2,000,000
Ganancias operativas anuales (NOI): 100,000
Cap rate: 5% (100,000 ÷ 2,000,000)
Tienes dos opciones:
Opción 1: Pagar todo en efectivo
Inversión: 2,000,000
Ganancias anuales: 100,000
Rendimiento anual: 5%
Opción 2: Apalancarte (pedir un préstamo)
Préstamo: 1,200,000 (60% del valor)
Tu inversión: 800,000 (40% del valor)
Pago anual del préstamo: 77,794 (con interés del 5% a 30 años)
Ganancias después de pagar el préstamo: 22,206 (100,000 - 77,794)
Rendimiento sobre TU inversión: 2.7% (22,206 ÷ 800,000)
¡Sorpresa! Usando el préstamo, tu rendimiento ha bajado del 5% al 2.7%. Esto es apalancamiento negativo en acción.
¿Por qué pasó esto? Porque la tasa hipotecaria efectiva (6.5%) es mayor que el cap rate (5%). Estás pagando más por el dinero prestado de lo que la propiedad genera.
¿Pero no se supone que el apalancamiento debe aumentar mis ganancias?
Esa es la creencia popular, pero no siempre funciona así. Mira qué pasaría si cambiamos un poco las cifras:
Supongamos que la misma propiedad genera 140,000 al año (cap rate de 7%) con el mismo préstamo:
Ganancias operativas: 140,000
Pago del préstamo: 77,794
Te quedan: 62,206
Rendimiento sobre tu inversión de 800,000: 7.8%
¡Ahora sí! El rendimiento subió del 7% al 7.8%. Esto es apalancamiento positivo.
La trampa del análisis de un solo año
Aquí viene una revelación importante: lo que acabamos de ver es un análisis de un solo año. Pero las propiedades se suelen mantener por varios años, y ahí la historia puede cambiar.
Cuando analizamos una inversión a 5 años, por ejemplo, tenemos que considerar:
El crecimiento (o caída) de los ingresos con el tiempo
La apreciación (o depreciación) del valor de la propiedad
La reducción gradual del préstamo a medida que lo vas pagando (la amortización del préstamo)
Curiosamente, una propiedad que muestra apalancamiento negativo en el primer año podría mostrar apalancamiento neutro o incluso positivo a lo largo de 5 años si incluimos estos factores.
Por ejemplo, si mantenemos nuestra propiedad original durante 5 años (con cap rate de 5% y préstamo al 5%), al calcular la tasa interna de retorno (TIR) incluyendo la venta al final, podríamos obtener:
TIR de la propiedad sin préstamo: 5%
TIR de la propiedad con préstamo: 5%
Esto sería apalancamiento neutro a largo plazo, aunque en el análisis de un solo año vimos apalancamiento negativo.
El apalancamiento y el riesgo: dos caras de la misma moneda
Hay algo crucial que debes entender: el apalancamiento no solo afecta tu rendimiento, también magnifica tu riesgo.
Piénsalo así:
Sin préstamo (0% de apalancamiento): Si la propiedad genera menos ingresos de lo esperado, tu rendimiento baja un poco.
Con mucho préstamo (90% de apalancamiento): La misma caída en ingresos puede llevarte a rendimientos muy negativos y problemas con el financiador que pueden hacer que pierdas la propiedad.
Es como cuando usas una palanca real: te da más fuerza, pero también menos control.
He aquí un dato revelador: si modelamos diferentes escenarios de crecimiento de ingresos (desde -2% hasta +2% anual), vemos que:
Con 0% de préstamo, tus rendimientos posibles varían entre 3.4% y 7.3% (rango pequeño)
Con 90% de préstamo, tus rendimientos posibles van desde -8.5% hasta 20.8% (¡rango enorme!)
La pregunta es: ¿estás dispuesto a aceptar la posibilidad de perder 8.5% anual por la oportunidad de ganar 20.8%?
El Costo Promedio Ponderado de Capital (WACC)
Si quieres hacer cálculos rápidos, existe una fórmula llamada WACC. Te permite calcular cualquier componente de rendimiento si conoces los otros.
La fórmula simplificada es:
Rendimiento de la propiedad = (% de préstamo × tasa del préstamo) + (% de capital propio × rendimiento del capital)
Por ejemplo, si sabes que:
Tienes un préstamo por el 60% del valor con una tasa del 6.5%
Tu rendimiento de capital es 2.7%
Puedes calcular el rendimiento de la propiedad: (0.6 × 6.5%) + (0.4 × 2.7%) = 5%
Esta fórmula funciona perfectamente para análisis de un año, pero pierde algo de precisión en análisis multianuales porque la proporción de préstamo va cambiando con el tiempo.
Conclusiones prácticas para inversores
Después de todo lo que hemos visto, aquí tienes consejos concretos:
No asumas que más préstamo = más ganancias. Siempre compara el cap rate con la tasa hipotecaria antes de decidir.
Piensa a largo plazo. El apalancamiento negativo del primer año puede convertirse en positivo si esperas crecimiento en los ingresos o apreciación del valor.
Considera tu tolerancia al riesgo. El apalancamiento es como un amplificador: hace que las ganancias sean más grandes, pero también las pérdidas.
En mercados caros con cap rates bajos, es más probable encontrar apalancamiento negativo, especialmente cuando las tasas de interés suben.
En mercados emergentes con cap rates altos, es más fácil conseguir apalancamiento positivo, incluso con tasas de interés elevadas.
Recuerda: el apalancamiento no es bueno ni malo por sí mismo. Es una herramienta poderosa que, bien entendida y aplicada en el momento adecuado, puede multiplicar tu patrimonio inmobiliario. Pero usada sin comprensión, puede convertir una buena inversión en una pesadilla financiera.
¿Tu próxima inversión tendrá apalancamiento positivo o negativo? Ahora ya sabes cómo averiguarlo.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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