Los Data Center: El negocio que seduce a todos
(Y casi nadie entiende)
Hoy comparto el modelo financiero completo y la financing opportunity de un data center real, con autorización expresa del sponsor para publicarlo aquí como material educativo. Es un privilegio poco habitual en un sector donde la información circula entre muy pocos.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado, una publicación dedicada a la financiación corporativa y de real estate. Gracias, una vez más, por estar al otro lado. Este espacio existe por y para vosotros: entusiastas de la financiación empresarial que, como yo, buscáis descifrar las complejas estructuras financieras que moldean nuestro entorno económico en un mundo que evoluciona a velocidad vertiginosa.
Foto de imgix en Unsplash
El relato es fácil de entender: compras suelo, levantas un búnker tecnológico, firmas un par de contratos de alquiler y ves crecer los ceros en el Excel.
Pero la realidad es menos amable.
Detrás de cada MW alquilado, hay mucho capital en juego, márgenes que penden de un hilo y un financiador con poca experiencia en ese nicho de mercado, por lo que exige que demuestres cada hipótesis con hechos, no con presentaciones de PowerPoint.
El verdadero negocio de un Data Center no está en la potencia operativa ni en el hype techi, sino en la disciplina financiera y la excelencia operativa.
Como siempre, lo mejor es sacar los números a bailar:
1. El coste de esta fiesta
Suelo: 11,3 millones de euros. Barato para Madrid, razonable en polígonos industriales más alejados.
Construcción: 127,5 millones. Dentro del estándar europeo para Tier III eficiente; aquí se incluyen todos los sistemas críticos, sin margen para improvisaciones.
Soft Costs: 19,7 millones. Ingeniería, licencias y fees; bien dimensionados, en línea con lo que exige un desarrollo serio.
Inversión total: 158 millones de euros. Mucho capital.
Pero lo relevante no es la cifra absoluta, sino el ratio:
En este caso estamos hablando de 20 MW de potencia a alquilar, lo que supone una inversión de 7,9 millones de euros por MW instalado.
Este número es crítico. Por lo que he podido comprobar en notas de prensa internacionales:
En Alemania e Irlanda los grandes players han tenido costes entre 7 y 9 M€/MW para proyectos eficientes.
Por debajo de 8 M€/MW solo llegas si tienes escala y ubicación secundaria.
En este caso, parece que la inversión está perfectamente alineada con el estándar internacional. Sin sobreprecio, pero OJO que también sin margen para errores.
2. Ingresos: el Excel lo aguanta todo. Hay que sacar los papeles a jugar el partido
Potencia alquilada: 20 MW
Renta objetivo: 275 €/kW/mes. He encontrado comparables de 200-250 €/kW/mes. Por tanto, defender esa renta sólo se pueda hacer aportando los contratos firmes de alquiler.
Ingresos anuales: 66 millones de euros (estabilizado).
Este nivel es exigente. Es alcanzable, sí, pero sólo si se tienen los contratos de alquiler como indicaba más arriba.
3. Lo más complicado: los costes de explotación
OPEX anual: 47,7 millones de euros.
OPEX unitario: 2.382 €/kW/año.
Aquí lo más crítico es que se mantenga la eficiencia energética (PUE) y los precios de la energía no se disparen. Si los contratos de alquiler están justificados este punto es el que seguro van a estresar los financiadores. Cuánto puedes pagar por la energía para que tu NOI pueda ser suficiente para pagar el coste de la deuda.
4. Margen operativo: la línea del modelo financiero que todos buscamos
NOI anual: 18,6 millones de euros (fácil, resultado de ingresos menos OPEX).
Yield bruto: 11,8% (NOI/Capex total).
Atractivo en cualquier comparativa, muy superior a la logística prime (5-6%). Pero aquí viene el matiz: es un yield sobre el excel. Para mantenerlo, necesitas rentas máximas y costes ajustados. La vida rara vez es así de previsible, ¿verdad?
El Data Center es el nuevo objeto de deseo para inversores y promotores. Pero no es un activo “mágico”, como hemos visto, es un negocio industrial, con la exigencia de la logística y la sofisticación de la tecnología.
¿Te planteas invertir o financiar un Data Center? Lo mejor es empezar a entender las grandes cifras del modelo, que es lo que he pretendido esta semana.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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