El día que un periodista “mató” las preventas en financiación de promociones inmobiliarias
CRR3 entra en vigor… y algunos “expertos” han decidido explicarlo sin entenderlo.
Martes, 7:30 de la mañana. Me llega al móvil la noticia recién publicada y casi se me cae el café.
“Los promotores ya no dependen de las preventas para acceder a la financiación bancaria”.
Lo releo.
Otra vez.
Y pienso: ya la hemos liado.
Aquí la pieza periodística
Porque una cosa es simplificar.
Y otra es mezclar Basilea, LTV, preventas y capital regulatorio como si fueran ingredientes de una paella. Si, de esas que le ponen a los turistas para cenar en la Plaza Mayor de Madrid.
El periodista centra el balón al corazón del área pequeña. El “experto” lo remata a la escuadra.
Un golazo.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado, una publicación dedicada a la financiación corporativa y de real estate. Gracias, una vez más, por estar al otro lado. Este espacio existe por y para vosotros: entusiastas de la financiación empresarial que, como yo, buscáis descifrar las complejas estructuras financieras que moldean nuestro entorno económico en un mundo que evoluciona a velocidad vertiginosa.
La entrada en vigor de CRR3 ya iba a traer ruido.
Lo normal. Lo sano.
Pero ahora tenemos un problema mayor: la prensa no solo confunde, sino que viene reforzado por voces con supuesta autoridad que están diciendo medias verdades… o directamente errores técnicos.
Y cuando un periodista se equivoca, es molesto.
Cuando los expertos avalan el error, es peligroso.
Empiezo explicando que es CRR3.
Es la norma que determina cuánto capital debe reservar un banco cuando concede un préstamo, según el riesgo del cliente, del activo y de la operación.
CRR3 no dice a quién se le puede prestar ni qué condiciones comerciales deben exigirse; solo establece cuánta “gasolina ” debe gastar un banco cuando presta para:
– un particular una hipoteca,
– una empresa,
– o una promoción inmobiliaria.
Esto afecta al modelo de negocio de los bancos. Lógicamente serán más reticentes a prestar dónde les consuma más recursos. Pero como hasta ahora. Nada nuevo bajo el sol.
Hay cambios, algunos más flexibles, otros más exigentes, pero no “relajaciones” generalizadas para promotores como algunos han interpretado.
Las 6 grandes confusiones del artículo (y de quienes lo explican)
1. Los cambios no tienen nada que ver con las preventas.
El artículo —y algún experto— presentan esto como el “cierre de Basilea III”, como si hubiera terminado una era y empezara otra.
La realidad es infinitamente más simple:
Europa ha actualizado su normativa (CRR3). Pero esa normativa no regula preventas, ni las menciona, ni las toca. Pero tampoco las tocaba antes.
Quien diga lo contrario está mezclando churras normativas con merinas mediáticas.
2. Nadie financia promociones al 75% desde 2008.
CRR3 fija que, a nivel regulatorio, el límite teórico es 75% LTV.
Pero pretender que eso significa que ahora se financia al 75% es absurdo.
Después de la crisis de 2008, ninguna entidad financia promociones con más del 55-65% LTV en hipótesis de edificio terminado.
No es que no quieran:
Es que el consumo de capital regulatorio sería una locura y los comités no lo aprueban. Prefieren prestar a segmentos con menos consumo de capital. Lógico.
3. Las preventas no son un capricho: son la forma de sacar al banco del riesgo promotor cuanto antes.
El artículo las presenta como un requisito “habitual”, casi una manía del sector.
No.
Las preventas existen por una razón muy concreta:
Permiten que el banco entre como financiador temporal y salga cuanto antes del riesgo promotor, al ser el riesgo que más capital consume y más volatilidad introduce en el balance del banco.
Cuando vendes sobre plano y entregas las viviendas, el banco se deshace del riesgo a largo plazo y se queda solo con un riesgo de construcción acotado en el tiempo. Y lo que le interesa es trocear ese riesgo promotor por clientes individuales con su hipoteca, su seguro del hogar, sus tarjetas, etc. Ahí está su negocio, en el retail. No en financiar a promotores.
En todos los informes de riesgos se calcula el riesgo vivo que quedaría en la hipótesis que el promotor no vendiera ninguna unidad más. Lo ideal es que sea cero, pero hay ocasiones que por liquidez de la zona, se hacen excepciones.
4. La prociclicidad explicada con optimismo… y sin papeles.
El artículo asegura que financiar sin preventas reduce la prociclicidad.
Puede ser.
O puede generar más riesgo si se interpreta como carta blanca para arrancar obras sin absorber la demanda real.
La teoría es bonita.
La práctica es otra cosa.
Y los que pasamos por la crisis de 2008 no vamos a volver a cometer el mismo error.
5. El sueño de “iniciar obras antes”.
Técnicamente cierto. Fenómeno si lo hacemos con el dinero del banco.
Financieramente temerario si se dice sin aclarar riesgos.
Una promoción que arranca sin ventas en zonas con absorción lenta es una bomba de relojería para promotor y banco.
Esto no lo arregla Basilea. Ni CRR3. Ni ningún titular.
6. El mantra de “somos complementarios”.
La pieza cierra con una oda a los financiadores alternativos. Todo muy inspirador.
Pero muy incompleto.
Nadie comenta:
– sus costes más altos,
– su menor supervisión,
– sus cláusulas más duras,
Y los interesados en originar operaciones repiten el típico eslogan:
“Somos complementarios a la banca”.
Ese mantra queda precioso en un desayuno inmobiliario.
Pero traducido significa:
“Nos quedamos lo que la banca rechaza porque el riesgo es demasiado alto o el capital demasiado caro”.
Eso no es complementariedad.
Eso es segmentación de riesgo.
Los alternativos son útiles, necesarios incluso, pero no la evolución natural del crédito bancario ni una solución universal.
Presentarlos como sustituto moderno, fresco y ágil es exactamente lo que esperas de un reportaje… promocionado.
Vamos acabando
Lo preocupante no es la noticia.
Es el efecto multiplicador del titular en un sector donde una mala interpretación puede empujar a promotores a partir de premisas erróneas y hacerse falsos escenarios.
CRR3 es un cambio importante, sí.
Pero exige rigor, no titulares fáciles.
La financiación —como casi todo lo que importa— no se entiende con atajos.
Si quieres saber qué cambia con CRR3 de verdad, háblalo con quien lo trabaja todos los días.
No con quien opina en cinco minutos porque quiere que cliques en el link… y deja que otro cargue con las consecuencias.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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