El error que cometerán muchos promotores con la Ley 3/2024 de la Comunidad de Madrid
Convertir oficinas en vivienda es una oportunidad. Levantar deuda, es otra historia.
Hace unas semanas hablaba con un promotor que está estudiando una de las primeras operaciones de conversión de oficinas a vivienda protegida en Madrid.
Tenía el edificio localizado, el abogado urbanista y el arquitecto trabajando y el xls prácticamente cerrado.
“Si esto sale, es un proyectazo”, me dijo.
Probablemente tenga razón.
Pero mientras él miraba la oportunidad, yo pensaba en otra cosa:
el comité de riesgos del banco que va a tener que financiarla.
Porque conociendo como los conozco, ahí es donde muchas de estas operaciones se van a atascar.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado.
Aquí no escribo sobre financiación en abstracto.
Escribo sobre cómo piensa un banco cuando decide decir que sí o que no.
Si estás aquí para entender por qué una operación “no encaja”, estás en el sitio correcto.
Foto de Christophe Laurenceau en Unsplash
Antes de seguir: ¿Qué permite exactamente la Ley 3/2024?
La Comunidad de Madrid aprobó en 2024 una norma pensada para desbloquear parte del parque de oficinas infrautilizado.
La ley permite cambiar el uso de edificios de oficinas a vivienda protegida en alquiler, siempre que se cumplan determinadas condiciones urbanísticas.
A cambio, el promotor obtiene la posibilidad de transformar un activo terciario con baja demanda en vivienda en alquiler con precios regulados durante 15 años.
Pero la norma introduce también límites importantes:
las licencias se conceden por orden de solicitud
solo puede transformarse hasta el 30% de la edificabilidad terciaria de cada ámbito
Es decir: la oportunidad existe.
Pero no es ilimitada.
Para el promotor, el proyecto tiene mucho sentido: cambio de uso a vivienda protegida en alquiler= Ingresos estables durante 15 años y luego tienes producto residencial para seguir explotando o venderlo.
Pero el banco no financia oportunidades. Financia riesgos que entiende y puede controlar.
Y en estas operaciones nuevas —donde todavía no hay histórico ni licencias concedidas— eso es exactamente lo que el comité de riesgos va a analizar.
Las conversiones de oficinas a vivienda bajo la Ley 3/2024 se van a financiar.
Pero solo las operaciones que lleguen al banco con los riesgos ya resueltos.
Y eso empieza mucho antes de hablar con el banco.
Lo que va a mirar el comité de riesgos
1. El primer riesgo no es el edificio. Eres tú.
Lo primero que analiza el banco nunca es el activo.
Es el sponsor.
La pregunta es sencilla:
¿Esta persona / compañía ya ha realizado operaciones similares?
Un promotor con obra entregada, equipos técnicos y experiencia en rehabilitación parte con ventaja clara.
Un inversor financiero que entra por primera vez en promoción encontrará más resistencia.
No es imposible. Pero en el caso de entrar, el banco pedirá más mitigantes:
más equity
más garantías
2. El cupo urbanístico
Aquí aparece una particularidad que muchos están empezando a descubrir.
Las licencias bajo esta ley se conceden por orden de solicitud.
Y existe un límite:
solo el 30% de la edificabilidad terciaria de cada ámbito puede convertirse en vivienda.
En zonas con alta concentración de oficinas, ese cupo puede agotarse.
Esto introduce un riesgo que no va a asumir ningún banco:
que la viabilidad urbanística dependa de llegar unos antes que otros.
Un comité de riesgos, en este caso, difícilmente hará una aprobación condicionada. Lo habitual será exigir POR DELANTE:
licencia concedida
o evidencia sólida de que el cupo sigue disponible.
Pero como es muy posible que te toque avanzar en paralelo entre el banco y el Ayuntamiento vete escogiendo un proveedor técnico que te facilite informe urbanístico independiente que incluyan una consulta urbanística previa al Ayuntamiento y la verificación del cupo disponible en el ámbito. OJO porque estos lo pueden hacer muchos, pero el banco quiere que lo firme del que se pueda fiar, por lo que no escatimes ni un céntimo en este punto. En este caso estas pagando apalancarte en la credibilidad técnica de un tercero.
3. Rehabilitar oficinas no es obra nueva
Aquí es donde muchos presupuestos empiezan a sufrir.
Convertir oficinas en viviendas implica adaptar un edificio que no fue diseñado para habitarse.
Y eso suele traer sorpresas:
estructuras que no cumplen requisitos de habitabilidad
instalaciones que hay que rehacer casi por completo
redistribuciones complejas
plazos de obra que se alargan
Por eso el banco pedirá dos cosas casi siempre:
Constructora con experiencia y solvencia técnica y financiera para acometer el proyecto.
contingencia de obra (10–15%)
El informe inicial de un futuro project monitoring independiente
Igual que en el punto 3, en estos proyectos no toca llegar negociaciones al límite. Esos pocos euros de diferencia entre un proveedor u otro pueden significar que te financien o no. Totalmente binario. Uno ó cero.
4. El punto fuerte de estas operaciones: el flujo de caja
De los 4 riesgos, este es él que menos le puede costar comprar al banco.
La vivienda protegida en alquiler tiene una característica que al comité de riesgos le gusta mucho:
ingresos regulados y predecibles.
Durante 15 años hay:
precios conocidos
demanda estructural
baja volatilidad
Eso permite modelizar con bastante precisión la capacidad de repago del préstamo.
Y en financiación, eso pesa mucho.
El argumento correcto no es:
“tengo una oportunidad”.
Es otro:
“tengo 15 años de ingresos previsibles que demuestran que la deuda se paga sola”.
Qué conviene preparar
modelo financiero con ingresos a precio VPP
hipótesis de ocupación conservadora
análisis de DSCR en escenario base y en stress
Toca correr
Estas operaciones se van a financiar.
La pregunta no es si los bancos van a entrar.
La pregunta es quién llega primero al comité con un expediente que aguante el análisis.
Porque cuando empiecen a concederse las primeras licencias, el mercado se va a mover rápido.
Y como suele pasar en financiación inmobiliaria, la diferencia entre cerrar una operación o quedarse fuera no está en la idea.
Está en cómo de bien está preparada antes de sentarse con el banco.
Sigues ahí.
Bien.
Ahora sabes algo que el 90% ignora cuando intenta levantar financiación.
Si conoces a alguien que esté estructurando una operación, este es exactamente el tipo de cosas que conviene compartir.
O no. Tú decides.