El Mercado de San Miguel de Madrid: La anatomía de un “trophy asset”
Por qué vale 200 millones… y por qué puede ser una trampa para el siguiente comprador.
Recuerdo la primera vez que entré al Mercado de San Miguel después del confinamiento. Turistas haciendo cola para un vermut, locales fotografiando ostras su instagram. Madrid había vuelto.
Pero no todos los activos inmobiliarios sobreviven a una crisis con la dignidad de este mercado. Pocos, de hecho, salen revalorizados. San Miguel lo hizo. Y lo hizo a lo grande.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado, una publicación dedicada a la financiación corporativa y de real estate. Gracias, una vez más, por estar al otro lado. Este espacio existe por y para vosotros: entusiastas de la financiación empresarial que, como yo, buscáis descifrar las complejas estructuras financieras que moldean nuestro entorno económico en un mundo que evoluciona a velocidad vertiginosa.
Hoy, el Mercado de San Miguel se vende por 200 millones de euros. Un precio récord. Un manual de creación de valor en real estate prime: compra en 2017, resistencia en pandemia y salida en pleno ciclo alto.
Pero…
¿Puede alguien justificar este precio sin comprar también todos los riesgos del ciclo?
¿O estamos ante el ejemplo perfecto de lo que pasa cuando el mercado paga por unicidad… y deja de mirar los fundamentales?
En el real estate ultra-prime, el valor no es sólo una cuestión de rentas: es una mezcla de ciclo, narrativa, escasez y, sobre todo, apetito por la singularidad. Pero esa misma mezcla puede convertir una oportunidad en una trampa para quien llegue el último.
La fórmula de los 200 millones de euros.
Ciclo y capital:
De 2015 a 2022 vivimos el festival del dinero fácil. Tipos bajos, fondos globales cazando rentabilidad en Madrid y Barcelona, compresión de yields en trophy assets. El contexto ideal para que un activo irrepetible se dispare. Y San Miguel lo hizo: comprado por 70 millones en 2017, precio de venta de 200 en 2025. Un 190% en ocho años. Nadie hace ese recorrido sólo por tener buena ubicación. El viento de cola siempre ayuda a llegar antes a tu destino.Unicidad y presión de oferta:
No hay otro San Miguel. Ubicación imbatible, flujo turístico permanente y un branding, que en mi opinión, ya está incrustado en el ADN de la ciudad. No hay comparables a la venta en el centro histórico. La escasez se paga. Y en 2025, los family offices y los fondos core están dispuestos a pagar múltiplos inéditos sólo por tener el “activo bandera” de Madrid en el porfolio. ¿sobrepagan y eso el mercado lo sabes? Es muy posible.Gestión y creación de valor real:
La clave, como siempre, está en el detalle: mejora del mix de operadores, contratos optimizados, afluencia maximizada. La reciente ampliación de edificabilidad (+10%) fue la guinda aunque esa ampliación no sea para alquilar. No es mucho en metros, pero es oro en un entorno donde el regulador suele decir que no. Y el mercado premia hasta el más mínimo guiño institucional.Resiliencia post-COVID:
Mientras el sector retail sufría, San Miguel resistió. Vuelta del turismo, consumo local intacto. El efecto safe haven se impuso: cuando todo lo demás era incierto, los grandes activos core atrajeron capital como nunca. El turismo en Madrid supera ya cifras pre-pandemia. El mercado se convence: aquí, la renta es defensiva.Narrativa de trophy asset:
Cuando ya no importan sólo los números, lo que se paga es exposición a la “marca”. Muchos compradores institucionales admiten pagar un “premium psicológico” que no se justifica por yield o NOI, sino por poder decir: yo tengo San Miguel. Este es el punto donde la lógica financiera cede ante el ego del capital.La salida y el peligro del “último euro”:
El inversor -inteligente- compró en 2017, reposicionó, y busca salida en el máximo. Pero para el próximo, la rentabilidad futura exige hipótesis cada vez más optimistas: subidas de renta, yields ultra-comprimidos, turismo siempre en máximos. El margen de error se reduce a cero. El siguiente euro puede ser el más caro.
El valor, bajo la lupa.
Aquí es donde el relato se enfrenta a la realidad financiera. Las emociones y la narrativa del trophy asset pueden llenar titulares, pero al final del día, el Excel no perdona. El valor de San Miguel, como cualquier otro activo, está encadenado a una simple pero implacable ecuación: Valor = NOI / Yield.
Despacio. Para justificar un precio de 200 millones, el mercado exige un NOI de 7 millones a un yield del 3,5%. Es decir: necesitas que la máquina de hacer caja funcione a máxima potencia… y que el entorno siga permitiendo financiar la operación a yields históricamente comprimidos. Es el equivalente a que Fernando Alonso en Spa con un día de lluvia salga con neumáticos de seco: cualquier desliz, y el control se pierde.
Ahora, un pequeño movimiento en el yield. Si el yield sube sólo medio punto, hasta el 4%, el valor se evapora: baja automáticamente a 175 millones. Y si, además, el NOI real se queda en 6 millones (menos afluencia, presión en rentas, o simplemente menos turistas), y el yield es 4%, el valor se desploma a 150 millones. Hablamos de una pérdida de 50 millones en un parpadeo de ciclo.
En resumen, el comprador apuesta a que el ciclo acompañe, de que la demanda institucional siga inyectando liquidez… y, sobre todo, de que el turismo en Madrid nunca pestañee. Porque basta con que un par de piezas se muevan en la ecuación —un yield más realista, un NOI menos brillante— para que el trophy asset pase de ser una joya codiciada a un riesgo de balance.
El precio de ser único: cuando el último euro es el más caro.
El caso San Miguel es brillante, pero difícilmente replicable. Es el resultado de una tormenta perfecta de ciclo, unicidad y gestión. Pero el mercado, igual que paga por unicidad, castiga sin piedad a quien compra tarde y caro. El comprador que hoy pone 200 millones está comprando una tesis…
En estos niveles sólo queda espacio para estrategias patrimoniales de muy largo plazo. Para el resto, la mejor jugada es mirar con distancia.
En el real estate prime, no todo lo que brilla es oro, y el “último euro” suele ser el más caro.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
Si te ha gustado esta edición, no te olvides de dar al ❤️ y reenviarlo a tus contactos que están preparando una operación de financiación.