El precio del suelo no es una condena
Cómo desmontar la narrativa alarmista que esconde malas decisiones de inversión
Aunque sea contraintuitivo, en el mes de agosto se tienen conversaciones profesionales interesantes. Este verano, un promotor me indicaba que “El suelo urbano en Málaga ha subido un 60% en el los 2 últimos años. Yo no lo voy a pagar pero hay otros promotores que siguen pagando ese precio. Es una locura”
Al día siguiente me acordé de la conversación, y cada vez me sonaba menos a diagnóstico del mercado y más a justificación ante sus inversores.
Vamos a verlo
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado, una publicación dedicada a la financiación corporativa y de real estate. Gracias, una vez más, por estar al otro lado. Este espacio existe por y para vosotros: entusiastas de la financiación empresarial que, como yo, buscáis descifrar las complejas estructuras financieras que moldean nuestro entorno económico en un mundo que evoluciona a velocidad vertiginosa.
Un mercado tensionado no es un mercado sin alternativas para los desarrolladores o promotores.
Seguimos con el ejemplo de Málaga.
Sí, Málaga vive un momento de alta presión en su mercado inmobiliario. Pero decir que no hay alternativas es, como mínimo, una renuncia al análisis.
Y siempre hay que ser muy reflexivo.
El suelo finalista escasea, cierto.
La burocracia urbanística ralentiza nuevos desarrollos, también.
Pero en ningún caso la única salida es comprar caro sin evaluar el retorno.
Hay promotores:
que negocian derechos de superficie con propietarios históricos (te toca buscar, ya que hay muchos propietarios en la zona)
que apuestan por desarrollos en municipios limítrofes (tienes que explicar a tus inversores que hay vida más allá de las zonas tradicionales)
que reconvierten suelo no urbanizable con visión a medio plazo (si tu capital es paciente)
o que simplemente esperan al siguiente ciclo, si, porque no siempre el ciclo inmobiliario es alcista.
Cuando alguien dice “no hay alternativa”, casi siempre quiere decir “no estoy dispuesto a replantear mi estrategia”.
Vamos a desmontar el relato de estos promotores que no son lo suficientemente reflexivos. Creo que no ayuda que se perpetúe la ficción de inevitabilidad
"Subasta silenciosa": Esas 2 palabras las usa mucho el promotor al cual le levantan una compra de un activo. La realidad es que hay tensión de compra, sí, pero también límites. La excusa del operador institucional no vale. Como los pequeños promotores, frenan sus compras cuando la yield se comprime. También tienen objetivos de rentabilidad e inversores a los que rendir cuentas.
"Matemática pura": Si compro el suelo un 40% más caro, tengo que subir el precio del producto final del 40% y el mercado no lo va a aceptar. No, el precio de la vivienda no sube automáticamente un 40% si el suelo lo hace. El promotor más profesionalizado ajusta márgenes, rediseña producto, cambia calidades o modifica el ritmo de ventas. Hay elasticidad y estrategias.
"Tendencia imparable": No hay mal que 100 años dure y ninguna tendencia es imparable. Subidas abruptas generan suelo comprado en máximos que luego no se puede desarrollar con rentabilidad. Y eso, el mercado ya lo ha vivido y tiene memoria histórica.
Como hemos visto, la urgencia que transmiten algunos discursos tiene menos que ver con mercados imposibles… y más con la necesidad de justificar esas decisiones.
En este contexto, la mejor defensa es la reflexión distinguir lo estructural de lo coyuntural, lo inevitable de lo mal planteado.
Porque no es verdad que no haya alternativas. Lo que no hay, a veces, es voluntad de explorar otras y falta de profundidad en el análisis.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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