EL RETAIL EN ESPAÑA: KPIs Esenciales y Estrategias de Financiación
Los locales comerciales prime en las principales ciudades española son una opción atractiva para aquellos que buscan establecer o expandir su negocio en una ubicación privilegiada.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado una publicación sobre financiación corporativa y de real estate.
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Debes prestar atención a este artículo porque intento ofrecer una guía completa para tomar decisiones informadas al invertir en locales comerciales prime en las principales ciudades de España. No solo analizo los KPIs clave que determinan el valor y el potencial de rentabilidad de estos activos, sino que también explora una variedad de estrategias de financiación.
Al comprender estos factores, podrás optimizar tus inversiones, minimizar riesgos y maximizar el retorno en uno de los mercados más competitivos y dinámicos de Europa en estos momentos.
ANALIZANDO LA INVERSIÓN
Antes de comprometerte con una ubicación, los siguientes KPIs son esenciales para realizar una correcta evaluación:
Vacancy GLA %: Ocupación del Espacio
Este KPI mide la tasa de ocupación de los locales comerciales. Un bajo porcentaje de vacantes indica una alta ocupación, lo que significa que la demanda de locales es fuerte y, por lo tanto, la competencia por los espacios es mayor. Si el porcentaje es alto, podría señalar una oportunidad para negociar mejores condiciones de alquiler o encontrar una ubicación disponible en una zona clave.
Take Up: La Métrica de la Demanda
El "Take Up" se refiere a la cantidad de locales arrendados o comprados durante un periodo determinado. Este indicador muestra la demanda en una zona específica. Un alto índice de Take Up indica un mercado dinámico, con una alta rotación y ocupación de espacios, lo que sugiere que el área es atractiva para los negocios. Si el índice es bajo, puede señalar una saturación o menor interés comercial en la zona.
Investment: Potencial de Inversión
Este KPI refleja el nivel de interés de los inversores en adquirir propiedades comerciales. Un alto volumen de inversión sugiere que la zona está en crecimiento y puede ofrecer rentabilidades atractivas a largo plazo. Si los inversores están apostando por una ubicación, es un indicativo de que ven potencial en la misma, ya sea por el tráfico peatonal, la afluencia de turistas o el poder adquisitivo de los residentes.
Prime Yield: Rendimiento de la Inversión
El Prime Yield mide el porcentaje de retorno que se espera sobre una inversión en locales prime. Un Prime Yield elevado implica un mayor rendimiento potencial, lo que lo convierte en un factor clave para los inversores. Evaluar este KPI te permitirá comparar las diferentes zonas comerciales y estimar cuál ofrece mejores oportunidades de rentabilidad a largo plazo.
Prime Rent: El Valor del Espacio
El Prime Rent es el precio promedio por metro cuadrado de un local comercial en una zona prime. Un alquiler alto refleja una ubicación premium con alto atractivo. Sin embargo, es esencial equilibrar el precio con el retorno que esperas obtener, ya que una renta elevada puede afectar la rentabilidad si el volumen de ventas del inquilino no compensa la inversión.
Leasing: Tasa de Arrendamiento
El KPI de leasing muestra la cantidad de locales que están actualmente arrendados en comparación con los que están disponibles. Un alto índice de leasing indica que la demanda es fuerte, mientras que un bajo índice puede ser señal de que la zona está perdiendo atractivo o que existen demasiadas opciones disponibles, lo que podría ser útil en las negociaciones.
Período de Arrendamiento (años): Lease Terms
Este KPI analiza la duración de los contratos de arrendamiento en locales prime. Un contrato más largo puede proporcionar seguridad, mientras que uno más corto te brinda flexibilidad.
Período de Alquiler sin Pago: Rent-Free Period
El "Rent-Free Period" es un período durante el cual no se paga alquiler. Este KPI es crucial al negociar, ya que te permite establecer tu negocio sin la presión financiera inicial de los pagos de renta. Un período libre más largo puede ser un incentivo valioso, especialmente si necesitas tiempo para adaptar el local.
Depósito de Alquiler: Rental Deposit
Este KPI muestra la cantidad de meses de alquiler que el inquilino debe adelantar como depósito. Un depósito elevado puede representar un obstáculo, pero también puedes negociarlo en función de otros factores, como la duración del contrato o las condiciones del local.
Afluencia de Visitantes Nacional vs. Internacional
Este KPI te ayuda a determinar si la zona tiene un flujo constante de clientes internacionales, lo que puede ser un indicador de estabilidad y potencial crecimiento en ciertos sectores como retail de lujo.
¿ CÓMO CONSTRUIR LOS KPIs NECESARIOS?
Es crucial acceder a fuentes de datos fiables y actualizadas. Aquí te indico algunas formas de obtener esta información:
Informes de Consultoras Inmobiliarias: Empresas como CBRE, JLL, Savills o Knight Frank publican regularmente informes de mercado sobre locales comerciales prime, que incluyen datos sobre ocupación, rentas, yields y demanda.
Agentes y Brokers Inmobiliarios: Contactar a agentes especializados en el mercado de retail te proporcionará información directa y actualizada sobre las tendencias de ocupación, demanda y rentabilidad en las zonas prime de Madrid.
Portales Inmobiliarios: Plataformas como Idealista o Fotocasa ofrecen listados de locales en alquiler y venta, con precios y condiciones actualizadas, que son útiles para analizar el KPI de Prime Rent y vacancia.
Encuestas de Tráfico y Comportamiento del Consumidor: Consultoras especializadas y agencias de marketing digital ofrecen estudios sobre afluencia de visitantes y perfiles de consumidores, fundamentales para evaluar el tipo de audiencia y el poder adquisitivo de la zona.
TIP: La meticulosidad de algunos posibles inversores es notable. Han llevado a cabo conteos exhaustivos del tráfico peatonal y de los clientes que ingresan al local en distintos momentos, demostrando un nivel de análisis poco común. Esta práctica es real y como tal puedo afirmar que el historial de inversiones exitosas que ha realizado este grupo de inversores respalda la validez de este método.
YA TENGO EL LOCAL NEGOCIADO. ¿CÓMO LO FINANCIO?
Generalmente, estos activos se financian bien con bancos si bien existen otras estrategias de financiación.
Vamos a repasarlas todas:
Financiación Bancaria: Hipoteca tradicional.
Para estos activos, los bancos ofrecen préstamos que cubren entre el 60% y el 75% del valor del inmueble, a plazo entre 8 y 20 años dependiendo tanto del banco, del perfil crediticio y de la calidad del inquilino y de la renta a pagar -en el caso que ya se tenga-
Como se trata de una operación de largo plazo, es crucial negociar las condiciones de la hipoteca, como los tipos de interés (fijos o variables) y el período de amortización, para optimizar el coste de capital.
Joint Ventures con el inquilino: Financiación Conjunta
Esta es la opción para cuando el inquilino realmente quiere asegurarse un muy largo plazo de estancia en el activo y el inversor minimizar el equity a aportar. En este modelo se comparten los riesgos y los beneficios de la adquisición. La empresa inquilina se beneficia del conocimiento y capital del inversor, mientras que el inversor accede a una rentabilidad generada por el rendimiento del negocio en el local adquirido. Las condiciones de la joint venture pueden variar, pero es fundamental establecer una estructura clara de participación y reparto de beneficios. Aquí me gustaría destacar que hay que hacer un mayor esfuerzo económico contratando buenos asesores legales especializados para la redacción de contratos que rijan las relaciones entre las partes.
Crowdfunding Inmobiliario
El crowdfunding inmobiliario representa una opción innovadora para financiar la adquisición de locales comerciales prime. Estas plataformas pueden participar de dos formas principales: como inversores de equity o como prestamistas.
En el equity, las plataformas suelen involucrarse cuando ya hay financiación bancaria comprometida y algo de capital del accionista. En este caso, el plazo de inversión suele ser de 1 a 2 años. Este modelo es adecuado para inversores que desean aportar una cantidad limitada de equity, mantener una buena relación con los bancos, y salir del activo en el plazo estipulado para obtener liquidez mediante la compresión de yields.
En cuanto a la financiación de deuda, que es menos común para activos en rentabilidad, los plazos de inversión generalmente no superan los 5 años. Si tu objetivo es una inversión a largo plazo, será necesario refinanciar esta deuda con un banco en el cuarto año. Personalmente, no recomiendo este enfoque, ya que las plataformas de crowdfunding suelen imponer criterios similares a los de los bancos, pero con menor plazo, mayores tasas de interés y gastos adicionales asociados a la refinanciación, lo que puede no justificar el apalancamiento adicional ofrecido.
Créditos Puente: Financiamiento a Corto Plazo
Esto sólo lo recomiendo mientras esperas la venta de otro activo o la obtención de financiación a largo plazo. Este tipo de financiación es de corta duración y se utiliza para cubrir la brecha temporal entre la compra y la disposición de fondos. Es útil en situaciones donde se necesita rapidez para aprovechar una oportunidad de adquisición en un mercado competitivo.
Financiación Estructurada: Soluciones a Medida
Para grandes transacciones, la financiación estructurada ofrece soluciones personalizadas que combinan diferentes instrumentos financieros, como deuda senior, subordinada o mezzanine. Estas estructuras permiten a los inversores obtener un alto apalancamiento con un menor riesgo. La clave aquí es contar con un asesor financiero especializado que pueda diseñar una estrategia adaptada a las características del activo y a las necesidades del inversor.
CONCLUSIONES
Ahora mismo en España están apareciendo oportunidades para invertir en locales comerciales prime.
Sin embargo, además de evaluar los KPIs clave del mercado, es fundamental contar con una estrategia de financiación sólida que maximice el rendimiento de la inversión. Considera las diferentes opciones de financiación que mejor se ajusten a tu perfil y objetivos para asegurar el éxito de tu operación.
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