Financiación de Activos Inmobiliarios en Explotación
Los 4 ratios que debes conocer antes de salir al mercado de financiación.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado una publicación sobre financiación corporativa y de real estate.
Intro
El presente artículo tiene como objetivo proporcionar un análisis detallado de los indicadores fundamentales que las entidades financieras utilizan en la evaluación de financiación de activos inmobiliarios en régimen de arrendamiento. La metodología expuesta responde a la necesidad de los suscriptores más jóvenes por comprender los criterios de evaluación crediticia aplicados en el mercado inmobiliario.
En este análisis, se examinan cuatro ratios fundamentales que conforman la base de la evaluación financiera. Estos indicadores se presentan en orden jerárquico según su relevancia en el proceso de toma de decisiones crediticias, aunque es importante señalar que todos ellos son interdependientes y deben considerarse en conjunto.
La flexibilidad en la aplicación de estos criterios está directamente relacionada con la calidad integral del proyecto, que se determina mediante diversos factores cualitativos, incluyendo la solidez financiera y trayectoria de los inquilinos, la ubicación estratégica y características del activo, el perfil crediticio y experiencia del solicitante, el historial de operaciones crediticias previas, y las garantías complementarias al proyecto.
Esta combinación de factores cuantitativos y cualitativos permite una evaluación holística del riesgo crediticio, donde la fortaleza en ciertos aspectos puede compensar limitaciones marginales en otros indicadores.
Definición y Características del Activo Inmobiliario en Explotación
Un activo inmobiliario en explotación se define como aquella propiedad inmobiliaria que se encuentra generando ingresos recurrentes a través de su operación comercial establecida. Esta definición engloba diversos tipos de inmuebles que comparten características fundamentales de operatividad y generación de rentas.
Para que un inmueble se considere en explotación, debe cumplir tres requisitos fundamentales. Primero, debe contar con una estructura física completamente terminada y en condiciones operativas. Segundo, debe tener implementados todos los sistemas y servicios necesarios para su funcionamiento. Tercero, debe estar generando ingresos de manera activa y demostrable a través de contratos de arrendamiento vigentes o ingresos operativos documentados.
Consideremos el caso de un edificio de oficinas: se considera en explotación cuando tiene sus espacios construidos y habilitados, cuenta con todos los servicios e instalaciones funcionando (climatización, electricidad, seguridad, etc.), y mantiene contratos de arrendamiento activos que generan un flujo de ingresos mensual. En contraste, un edificio recién construido pero sin inquilinos, o uno en proceso de reforma integral, no se consideraría en explotación hasta que comience a generar ingresos de manera efectiva.
Foto de John Schnobrich en Unsplash
1. Net Operating Income (NOI) - Ingreso Operativo Neto
Los bancos prestan para que el deudor devuelva capital e intereses. Por tanto, la primera métrica y la más importante es la capacidad de generar caja para atender el préstamo, que en este caso es el NOI o renta neta.
Su cálculo comienza con la determinación de los Ingresos Brutos Potenciales, a los cuales se les deducen las rentas impagadas y las rentas que no se han conseguido por estar alguna de las unidades sin alquilar (vacancy como se denomina en inglés). Posteriormente, se restan los gastos operativos necesarios para el funcionamiento del inmueble, así como el capex que garantiza el mantenimiento a largo plazo del activo.
Tomemos como ejemplo un edificio de oficinas:
(+) Ingresos Brutos Anuales: Renta total: €2,400,000
(-) Vacancy -aquí se establece como un porcentaje sobre las rentas brutas del 5%: €120,000
(-) Mantenimiento (limpieza, pequeñas reparaciones): €180,000
(-) Suministros zonas comunes (luz y seguridad): €240,000
(-) Seguros: €60,000
(-) IBI: €150,000
(-) Administración: €100,000
(-) capex de mantenimiento (sustituir elementos deteriorados): €50,000
NOI resultante: €1,500,000
Este ejemplo ilustra cómo un edificio con ingresos brutos significativos puede ver reducido su NOI debido a los diversos gastos operativos y provisiones necesarias. La consideración de estos factores resulta crucial para establecer la verdadera capacidad del activo para servir la deuda.
2. Loan to Value Ratio (LTV) - Ratio Deuda sobre valor de tasación
Después de la capacidad de pago, el prestamista quiere saber su garantía. Aquí entra el concepto LtV.
El LTV relaciona el importe del préstamo con el valor del activo. Su cálculo se realiza mediante la división del monto del préstamo entre el valor del activo, multiplicado por cien para obtener el porcentaje correspondiente.
El valor del activo lo define un experto independiente que es un tasador. Los rangos típicos de LTV varían significativamente según el tipo de activo. Para edificios de oficinas no se financia por encima del 60%, en locales comerciales high street se suele alcanzar el 70% así como para activos residenciales.
Si el activo del ejemplo anterior tiene un valor de €10,000,000 y el banco esos activos no los financia por encima del 60% LtV, el importe máximo del préstamo sería de €6,000,000.
Este ejemplo demuestra cómo la valoración del activo y la política de LTV del banco determinan el monto máximo del préstamo, independientemente de la capacidad de generación de ingresos del inmueble.
3. Debt Service Coverage Ratio (DSCR) - Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda
Aquí ya entra en juego si la generación de caja del activo es capaz o no de devolver la deuda. Para ello entra en juego el NOI que hemos calculado en el punto 1 y la carga financiera (capital + intereses) del préstamo.
Su cálculo se realiza dividiendo el NOI entre el servicio anual de la deuda, proporcionando una medida clara de la capacidad de repago del préstamo.
NOI anual: €1,500,000
Servicio de deuda anual propuesto:
Préstamo: €6,000,000
Tasa de interés: 5%
Plazo: 8 años
Pago anual: €928,330
DSCR resultante = 1,500,000 / 928,330 = 1,6x
Este DSCR indica que el proyecto genera un +60% de los ingresos necesarios para cubrir el servicio de la deuda, proporcionando un margen de seguridad significativo para el prestamista.
El ratio estandarizado se sitúa entre 1,2x y 1,3x pero he visto DSCR de 1,05x para operaciones un ubicaciones prime (asegura el valor del activo) con inquilinos de gran calidad y contratos de obligados cumplimiento durante el horizonte temporal del préstamo (aseguran los ingresos).
4. Loan to Cost (LTC) - Ratio Préstamo-Coste
En banca es fundamental responder a una pregunta: Cuánto pone el cliente y cuánto pone el banco.
El Loan to Cost representa una métrica complementaria especialmente relevante en operaciones que implican adquisición y reforma o reposicionamiento de activos en explotación. Este ratio relaciona el importe del préstamo solicitado con el coste total del proyecto, incluyendo no solo el precio de adquisición sino también todas las inversiones necesarias para optimizar o reposicionar el activo.
La fórmula del LTC se expresa como:
Ratio LTC = (Importe del Préstamo / Coste Total del Proyecto) × 100
Para ilustrar la aplicación práctica del LTC, sigamos con el mismo ejemplo anterior suponiendo que se compra
Costes del Proyecto:
Precio de adquisición del inmueble: €7,000,000
Costes de reforma y actualización: €2,500,000
Gastos técnicos y licencias: €200,000
Costes de la operación de financiación (comisión de apertura, tasación, etc..: €300,000
Coste Total del Proyecto: €10,000,000
Si el banco establece un LTC máximo del 60% para este tipo de operaciones, el préstamo máximo basado en este ratio sería: €10,000,000 × 60% = €6,000,000
En este ejemplo coincide la exigencia de LTV y LTC del 60% del banco y el valor de tasación ha salido igual al de la inversión, pero no siempre es así. Lo más habitual es que el banco exija el MENOR VALOR entre el de inversión y el de tasación. Además, en operaciones de reposición, el LTC suele ser más restrictivo que el LTV, ya que incorpora el riesgo adicional asociado a la ejecución del plan de inversión y la potencial desviación en costes o plazos.
Conclusiones
La comprensión profunda de las métricas fundamentales - NOI, LTV, DSCR y LTC - y su aplicación práctica resulta esencial para una adecuada evaluación crediticia previa que tienes que hacer antes de salir al mercado de financiación.
El NOI establece la base para determinar la capacidad generadora de ingresos del activo, mientras que el LTV proporciona una medida del riesgo basada en el valor de la garantía. El DSCR evalúa la capacidad de repago del préstamo a través de los flujos operativos, y el LTC incorpora la dimensión del coste total del proyecto, especialmente relevante en operaciones que implican inversiones adicionales para reposicionamiento o mejora del activo.
La interrelación entre estas cuatro métricas proporciona un marco completo de evaluación: el NOI influye directamente en el DSCR y en la determinación del valor para el LTV, mientras que el LTC complementa al LTV en la evaluación del riesgo global del proyecto. Un análisis equilibrado de estos cuatro ratios, junto con los factores cualitativos como la calidad del inquilino, ubicación del activo y experiencia del promotor, permite una evaluación integral que protege tanto los intereses del prestamista como la viabilidad del proyecto para el prestatario.
Insistir que esas métricas son un primer acercamiento y que cada proyecto es único, por lo que conocerlas es un buen punto de partida sobre el que empezar a construir.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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