FINANCIACIÓN INMOBILIARIA ALTERNATIVA EN ESPAÑA

Con la firma del MoU en 07/2012 comenzó el desapalancamiento del negocio inmobiliario de los bancos españoles, el que era hasta la fecha su activo favorito.

Pero algunos de nuestros bancos, para competir con fondos de deuda de capital internacional, han constituido sus propias gestoras de fondos para poder prestar desde fuera de su balance y, por tanto, autorizar operaciones que no se utilizarían en sus comités de riesgo tradicionales (p.e. Santander Asser Management, Bankinter Investments, etc.)

Lógicamente, al igual que sus competidores internacionales, comparten tanto su necesidad de invertir y recibir una alta rentabilidad para sus coinversores, lo que les ha forzado a sofisticar su oferta de financiación y contemplar otro tipo de garantías a las hipotecarias tradicionales.

Porque en la legislación española el constituir una hipoteca es caro y eso incide en la rentabilidad del prestamista.

Y es cara porque para el prestamista implica pagar honorarios de notario, Registro de la Propiedad y el pago del impuesto AJD (aunque este casi siempre se repercute al deudor), que son importes no recuperables.

Si a esto le añades que el plazo de la operación es muy corto y/o el coste de la financiación alternativa puede superar el valor de responsabilidad hipotecaria -de modo que la hipoteca no cubra toda la deuda con el prestamista- ha provocado que los fondos más sofisticados estén optando por otro tipo de derechos reales inscribibles que tienen un menor coste como la servidumbre personal de acceso y paso por el inmueble.

Esto no quita -y son conscientes- que la hipoteca es la garantía con mayor eficacia jurídica.

Me he encontrado el uso de estos derechos reales en 2 situaciones principales:

• Rehabilitaciones, porque además de garantizar la operación (el futuro comprador exigirá al vendedor que lo cancele) posibilita que el prestamista pueda comprobar el desarrollo de las obras.

• Hoteles con contrato de gestión. Aquí el derecho se inscribe sobre la finca registral que ocupa la recepción.

También están innovando para reducir los tiempos de posesión del activo inmobiliario en garantía en caso de incumplimiento: Negocian con el deudor una opción de compra en garantía que básicamente es quedarte con el activo por 1€ (u otra cantidad pactada). Si además, se inscribe esta opción de compra en el Registro de la Propiedad se obtiene una protección adicional en caso de venta no consentida por el acreedor.

Esta alternativa que parece bastante limpia tiene distintas controversias jurídicas por lo que no la están aplicando a todas las operaciones.

Lo que sí siguen utilizando son las prendas de participaciones sociales en Luxemburgo que tienen una ejecución más inmediata -over night- que con la legislación española.

Foto de Florian Olivo en Unsplash

PRODUCTO

Hay 6 modalidades principales de financiación inmobiliaria alternativa:

PUENTE: Principalmente se usa para la compra de suelo residencial, no se suele utilizar garantía hipotecaria para no afectar a la rentabilidad de la operación y se cancela con la futura concesión de un préstamo promotor por un banco tradicional. Son préstamos a corto plazo.

PROMOCIÓN INMOBILIARIA: Financian la construcción de un edificio residencial con un menor número de preventas de los que exigen los bancos. Esta financiación puede tener vocación de finalista (hasta que se entreguen las viviendas) o temporal (ir avanzando en el proyecto y en las ventas, para que los cancele un banco).

MEZZANINE: Los bancos no suelen financiar por encima del 50%/60% del LtV de los activos inmobiliarios. Esta deuda Mezz puede tener garantía hipotecaria (en 2º rango tras el banco) o garantía personal, y su razón de ser es porque el apalancamiento es clave para que los promotores alcancen mejores rentabilidades. Indicar que a los bancos no les gusta que haya una carga posterior a su hipoteca ya que no quieren compartir garantía.

SUPERSENIOR:

Bajo LtV: Cuando se financian importes que no superan el 30% LtV

Su principal aplicación son las sociedades en concurso: La Ley Concursal favorece y privilegia en cuanto a rango de prelación en caso de liquidación a los prestamistas que financian a sociedades en pre-concurso o ya en concurso.

COMPRA NPLs / Sareb: Se trata de activos que tienen deuda impagada desde hace años. Lógicamente los bancos tradicionales no suelen financiarlos, por lo que surge el nicho para los alternativos.

COMPRA PARTICIPACIONES SOCIALES: En España es menor el coste fiscal de comprar participaciones sociales que los activos de una compañía inmobiliaria. A los bancos no les gusta financiar estas operaciones porque las ven como una financiación puente: La operación se concede con la garantía de las acciones y pasado un plazo se sustituye por la garantía hipotecaria de los activos que tiene la sociedad. Durante ese ínterin de tiempo puede que la compañía venda o hipoteque a un tercero los activos. El banco no quiere asumir ese riesgo.

CLAUSULAS ESPECÍFICAS

En estas operaciones las principales cláusulas de este tipo de financiación son:

LIQUIDACIONES DE INTERÉS: Suelen añadir la posibilidad de intereses PIK (payment in kind) que básicamente es que el deudor puede capitalizar los intereses durante la vida del préstamo y pagarlos al final.

AMORTIZACIONES: No suelen tener calendario de amortización. La financiación bullet (pago de intereses y capital al vencimiento) es la más habitual.

AMORTIZACIÓN ANTICIPADA: El fondeo de esos financiadores alternativos es caro, por tanto no les interesa dar operaciones que se cancelen antes de la fecha establecida. Por ellos se incluyen cláusulas Make Whole que las desincentivan vía cobros de altas comisiones en el caso que el prestatario quiera amortizar.

COMISIÓN NO DISPUESTO: Si esta comisión es habitual es los créditos bancarios, estos fondos han empezado a aplicarla en los préstamos promotor, por la parte del importe que no se ha desembolsado y que se irá desembolsando por avance de proyecto.