Los financiadores también tienen problemas de liquidez
Cuatro filtros para evaluar a un fondo de deuda antes de que sea demasiado tarde
Conversación real con un inversor inmobiliario después del verano.
Había cerrado hacía unos meses su financiación con un fondo de deuda inmobiliaria. Le habían comprado un riesgo con cierta complicación.
Pero como suele pasar en la mayoría de operaciones de financiación inmobiliaria a corto plazo, necesitaba 3 meses más de plazo. Documentado. No había pasado nada dramático en el proyecto y los intereses trimestrales se habían pagado correctamente.
Levantó la mano un trimestre antes del vencimiento. El responsable en España del fondo le explicó que el fondo había cambiado de política y que no podían ampliar plazo. Que buscara la pasta y que les cancelara.
Aquí ya pasamos del “socio estratégico” a un acreedor impaciente.
Buscando en prensa internacional, en este caso, el problema estaba al otro lado de la mesa: el fondo tenía sus propios compromisos, líneas apalancadas y LPs reclamando liquidez. Tenían que rembolsar ellos a sus inversores y no había más tu tía.
En financiación, no basta con analizar tu balance. Tienes también que entender el balance del que te presta.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado, una publicación dedicada a la financiación corporativa y de real estate. Gracias, una vez más, por estar al otro lado. Este espacio existe por y para vosotros: entusiastas de la financiación empresarial que, como yo, buscáis descifrar las complejas estructuras financieras que moldean nuestro entorno económico en un mundo que evoluciona a velocidad vertiginosa.
Foto de Spenser Sembrat en Unsplash
En los últimos años, los fondos de deuda se han convertido en la fuente más dinámica de financiación inmobiliaria. Sólo tienes que ver la cantidad de desayunos informativos, cuñas en radio, en medios de prensa, etc… que patrocinan o en los que aparecen.
Han ocupado el espacio que la banca tradicional dejó libre tras la crisis y la regulación.
Venden que son rápidos, flexibles y —aparentemente— más comprensivos.
Pero también menos supervisados.
No se trata de demonizar al crédito privado, para nada, lo que conviene es aprender a leerlo.
A continuación, varios filtros que deberías usar para evaluar a cualquier financiador antes de cerrar una operación:
1. Apetito de ciclo
El primer filtro no es técnico, es psicológico.
¿Quién te acompaña cuando el mercado se congela? Porque se congelará…o se secará…según lo quieras ver.
Un fondo que presta con dinero líquido de inversores particulares no puede sostener una operación si esos mismos inversores piden su reembolso.
Un fondo institucional, con compromisos cerrados a cinco o siete años, sí puede hacerlo.
Tu trabajo como sponsor es entender de dónde viene la liquidez de quien te presta. Que no te de reparo en preguntárselo a quién te presta. Porque no todos los financiadores sobreviven al invierno (o al desierto).
2. Política de valoración
Las crisis siempre comienzan con un número mal contado.
Un prestamista que marca sus préstamos a valor nominal aunque el prestatario esté en apuros, retrasa la cruda realidad. Si un sponsor al que le prestaste un millón de euros no te paga en tiempo y forma, el valor de tu préstamo no es ese millón que le prestaste. Es inferior.
Los más sólidos usan criterios de fair value y ajustan sus carteras con rigor.
Eso les permite actuar antes de que el deterioro sea irreversible. Y esas actuaciones te permitirán renegociar con un interlocutor, no con un muro que te sólo te va a decir “págame todo ya”.
Cuando un financiador disfraza sus pérdidas te va a arrastrar con él. Si o si.
Efectivamente, ni tu interlocutor te lo va a decir y por ende conocer ese punto es muy muy difícil porque no suelen hacer públicos sus casos de no-éxito, pero es un punto que siempre se repite y que deberías conocer. En la crisis de 2008, los bancos que ponían mayores problemas en las refis no eran los grandes bancos, eran los que luchaban por sobrevivir. Cuando está en ese punto, al prestamista le da igual morir de un tiro que de una ráfaga.
3. Covenants
Durante los últimos años, los contratos covenant-lite se han vendido como signo de sofisticación. Era llevar el minimalismo a la financiación. Muchas veces se han vendido que no eran necesarios porque la aprobación estaba basada en potentes algoritmos y modelos de riesgo infalibles….ya….en realidad, muchos han surgido por la necesidad de prestar mucho y rápido.
Para un prestatario, cuantas menos obligaciones, mejor, pero los covenants por si mismos no son una amenaza para tu proyecto.
Si cumples el calendario y tus obligaciones, fenomenal, pero pocos prestatarios se ponen en el peor escenario, que es cuando algo se tuerce y sale #desref en el excel.
El hecho de tener que levantar la mano por incumplir covenants os obliga -a tí y al financiador- a entablar conversación y buscar soluciones de manera conjunta. El no tenerlos, está bien, pero os deja ciegos hasta el default, y en ese momento vas a tener menos margen de movimiento.
4. Garantías
En España, las garantías valen lo que vale su ejecución.
Puedes tener una hipoteca impecable, pero si tarda tres años en hacerse líquida, su valor se pierde.
El buen estructurador no busca garantías estupendas en los contratos, sino garantías ejecutables y fácilmente entendibles.
Si has firmado un contrato de financiación con unas garantías que no entiendes, tendrás problemas cuando algo se tuerza. El que las diseñó querrá a toda costa demostrar que él no se había equivocado. Y en ese punto vas a sufrir.
Voy terminando
En financiación, el contrato que firmas hoy define quién se sentará contigo mañana cuando las cosas se compliquen. Porque no se trata de encontrar al que te diga que sí más rápido, sino al que seguirá al otro lado de la mesa cuando necesites un trimestre más. Los mejores sponsors no solo entienden su propio balance: también saben leer el del que presta.
Porque en este negocio, elegir mal a tu financiador no te cuesta un punto de interés. Te puede costar el proyecto entero.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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