El negocio inmobiliario detrás de los cargadores eléctricos
Modelos de renta, cláusulas críticas y cómo posicionarse en la cadena de valor de la transición eléctrica.
Este artículo nace de algo cotidiano. Desde hace unos años conduzco un Tesla. Y cada vez que paro en un cargador, no puedo evitar mirar alrededor: la gasolinera, el hotel, el parking, donde se ubica.
Desde el principio me he preguntado quién está cobrando la renta, qué contrato hay detrás, y cuánto valdrá esa parcela hoy y dentro de unos años.
La recarga eléctrica te cambia la forma de conducir… pero también la de mirar el suelo.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado.
Aquí no escribo sobre financiación en abstracto.
Escribo sobre cómo piensa un banco cuando decide decir que sí o que no.
Si estás aquí para entender por qué una operación “no encaja”, estás en el sitio correcto.
Foto de dark matter en Unsplash
En los últimos meses, algunos titulares de prensa (y Youtubers especializados en este nicho de los coches eléctricos) han hecho saltar la imaginación de algunos propietarios de terrenos susceptibles de instalar cargadores eléctricos:
“Los CPO (Charge Point Operator: la figura que instala, financia y explota puntos de recarga para vehículos eléctricos) pagan más de 3.000 € al año por plaza.”
Puede ser… en ubicaciones prime, con altísima rotación y buena visibilidad. Pero generalizar esa cifra sería como decir que todos los locales comerciales de Madrid valen lo mismo que una esquina en la calle Serrano.
Pero me temo que las cifras son mucho más modestas.
Según últimos datos recogidos en prensa especializada, la media de uso de un punto de recarga público en España es muy baja: en 2024 estuvo ocupado de media alrededor de 1 hora y 23 minutos al día, es decir, en torno al 6% del tiempo. Además, cada punto de recarga público entregó una media de unos 9 kWh/día. Si lo llevas a euros, suponiendo un precio de 0,40 €/kWh, apenas 4 € de ingreso diario.
Ahora se entiende mejor por qué la mayoría de los cargadores públicos necesitan subvención para instalarse.
Los datos no son muy alentadores, pero recuerda que estamos hablando de medias. Y las medias esconden comportamientos muy distintos.
Mi caso lo ilustra bien: según mis estadísticas de carga, el 75% de las recargas las hago en casa. Solo salgo a buscar un punto público cuando viajo, estoy de vacaciones o necesito carga rápida. Y sospecho que no soy el único.
Esto explica por qué, cuando miramos datos europeos —países que nos llevan años de adelanto en movilidad eléctrica—, las rentas fijas que ofrecen los operadores son tan conservadoras: de media oscilan entre 40 y 80 €/plaza/mes. Vamos, que apenas llegan a los 1.000 €/año. Muy lejos a lo que comentan algunas “voces autorizadas” del sector en España.
Pese a todo lo anterior, en este nicho del real estate los modelos de arrendamiento son idénticos a los que usan desde hace décadas los centros comerciales o las concesiones energéticas.
La lógica es simple: el CPO vende en su “tienda” electricidad en forma de kWh. Para entregarla necesita un capex importante (la instalación del punto de recarga) y una serie de opex recurrentes, entre los que se incluye el alquiler del espacio.
Por tanto, los modelos de alquiler son los habituales:
Fijo: Un alquiler cerrado por plaza o superficie. Seguridad total para el propietario, pero sin participar del éxito —ni del fracaso— del proyecto.
Variable (por kWh vendido): Participas en la facturación del cargador. Si hay rotación, la renta se dispara; si no, apenas cubres el IBI.
Híbrido (fijo + variable): Un mínimo garantizado más un porcentaje sobre ventas. El equilibrio preferido siempre por el retail y los propietarios prudentes.
Hasta aquí, no hay nada nuevo bajo el sol.
Pero actualmente el mercado está en plena ebullición: los principales operadores —Tesla, Zunder, Ionity y las grandes eléctricas— están en fase de expansión agresiva, compitiendo ferozmente por las mejores ubicaciones.
La incógnita es si este crecimiento responde a demanda real de los usuarios o si está impulsado principalmente por las subvenciones europeas, objetivos ambiciosos de crecimiento para una posterior consolidación del sector. Pero como en toda operación inmobiliaria, hay que leerse bien la letra pequeña.
En varios ejemplos que he podio analizar, he visto 3 clausulas que entiendo las han incluido para blindarse un poco más.
1. Carga lenta “gratis”
Muchos operadores ofrecen instalar equipos de carga lenta (AC) sin coste para cumplir la normativa de edificación y los criterios de movilidad eléctrica de los ayuntamientos.
El problema: esos equipos pueden bloquear varios m2 de tu propiedad durante años sin generar apenas margen. El CPO construye su modelo de negocio sin contar con esos metros en explotación, pero intenta traspasarte esa ineficiencia a ti como propietario.
2. Negociación por superficie técnica
Los CPO prefieren negociar por módulos de carga, no por plazas individuales. Agrupan el espacio, los accesos y la infraestructura eléctrica en un único lote, lo que les da flexibilidad operativa.
Bien por ellos. Pero a ti puede dejarte sin control sobre el uso final que le van a dar. Lo que tocaría por parte del propietario es definir claramente los límites físicos y eléctricos del área concedida: módulo, cableado, accesos, almacenamiento.
Una ubicación que para ellos es técnicamente impecable puede perjudicar los accesos —y la explotación— de los metros que tienes alrededor.
3. Cláusulas de “upgrade” y salida unilateral
Los CPO suelen incluir cláusulas de actualización o salida unilateral para sustituir equipos o reestructurar la instalación cuando la tecnología evolucione.
Aquí la propiedad debería asegurarse una revisión económica cada vez que se amplíe la potencia o cambie la tecnología. Es lógico: las cargas rápidas se pagan más cuánto más potentes (rápidas) son. Si la tecnología va hacia ese lado, tu renta también debería ir.
Vamos acabando
No se trata de alquilar metros cuadrados, sino de diseñar flujos: quién invierte, quién cobra, y cómo evoluciona el contrato cuando el ciclo, la tecnología o los gustos del consumidor cambien.
En este nuevo panorama, el propietario que entienda el modelo de negocio casi tanto como el operador no solo alquila suelo: se posiciona en la cadena de valor de la energía.
Cada vez que conecto mi coche a un cargador, pienso que detrás de ese cable hay algo más que electricidad: hay una negociación y un contrato.
Algunos verán un enchufe. Otros verán un flujo de caja a varios años.
Y ahí está la diferencia entre conducir la transición o limitarse a verla pasar.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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