LA HISTORIA DEL CENTRO COMERCIAL XANADÚ
De su Inauguración a su Reposicionamiento en el Mercado Inmobiliario
Descubre cómo Xanadú se ha transformado desde su apertura en 2003 hasta convertirse en uno de los centros comerciales más icónicos de España. Este artículo te llevará a través de las etapas clave de su desarrollo, los cambios en su propiedad, y las estrategias financieras que han asegurado su supervivencia y crecimiento. Al final, comprenderás por qué Xanadú sigue siendo un referente en un sector en constante evolución y cuáles son los desafíos y oportunidades que enfrenta en el futuro.
Foto de 🇸🇮 Janko Ferlič en Unsplash
HISTORIA
Inauguración y Primeros Años (2003-2007)
Xanadú abrió sus puertas en 2003, destacando por su innovador concepto que combinaba un centro comercial tradicional con una oferta de ocio única en Europa, incluyendo SnowZone, la primera pista de esquí cubierta de España. Durante sus primeros años, se consolidó como un importante centro de atracción en la Comunidad de Madrid, con más de 220 tiendas y una amplia oferta de entretenimiento.
Cambio de Propiedad y Expansión (2007-2017)
En 2007, la compañía canadiense Ivanhoé Cambridge adquirió Xanadú, posicionándolo como uno de los mayores centros comerciales de España. Esta etapa estuvo marcada por la estabilidad y la consolidación del centro como un destino de referencia en Madrid, atrayendo a millones de visitantes cada año.
Adquisición por Intu Properties y TH Real Estate (2017)
En marzo de 2017, el fondo británico Intu Properties adquirió Xanadú por más de 520 millones de euros, en lo que fue una de las operaciones más grandes en el sector de centros comerciales en España hasta la fecha. Poco después, en mayo de 2017, Intu vendió el 50% del centro a TH Real Estate por 264,4 millones de euros, formando una joint venture para su gestión. Este cambio de manos significó el inicio de una nueva etapa de inversión y renovación, con el objetivo de transformar Xanadú en un "resort" de referencia en la región.
Rebranding y Estrategia de Renovación (2018-2019)
En diciembre de 2018, el centro fue rebautizado como intu Xanadú, marcando el inicio de una nueva estrategia de reposicionamiento. Durante este período, se anunció una inversión significativa de 60 millones de euros para la renovación del centro, incluyendo la remodelación del food court y SnowZone, así como la mejora de las zonas comunes. El objetivo era adaptarse a las nuevas tendencias del mercado y reforzar su atractivo como destino de ocio.
Crisis y Refinanciación (2020-2024)
A partir de 2020, la situación financiera de Intu Properties se complicó, llevando a la empresa a entrar en concurso de acreedores. Esto forzó la venta de su participación en varios activos, incluido Xanadú. Sin embargo, el centro continuó su operación y en 2022 se logró una refinanciación de la deuda por 228 millones de euros, lo que permitió estabilizar su situación financiera temporalmente.
Evolución de la Valoración y Deuda de Xanadú
La evolución financiera del Centro Comercial Xanadú ha sido tan dinámica como su desarrollo físico y comercial. A lo largo de los años, la valoración del complejo y su nivel de endeudamiento han estado estrechamente vinculados a los cambios de propiedad y a las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
Valoración del Centro Comercial
Cuando Ivanhoé Cambridge adquirió Xanadú, el centro se posicionó como uno de los mayores activos comerciales en España, aunque los detalles específicos de su valoración en esa etapa no fueron publicitados.
2017
En marzo de 2017, Xanadú fue adquirido por Intu Properties por más de 520 millones de euros, estableciendo un nuevo récord en el mercado de centros comerciales en España. Este precio reflejaba no solo su valor inmobiliario, sino también su posición estratégica como destino de compras y ocio en Madrid. Poco después, en mayo de 2017, Intu vendió el 50% de su participación en el centro a TH Real Estate por 264,4 millones de euros, lo que mantenía la valoración del activo en un nivel elevado (528,8 millones)
2019-2020
A medida que la situación financiera de Intu Properties se deterioró, la valoración de Xanadú también se vio afectada. Para finales de 2019, la participación de Intu en Xanadú estaba valorada en aproximadamente 540 millones de euros. Sin embargo, debido a las dificultades financieras y la pandemia del COVID-19, las ofertas recibidas para la participación de Intu oscilaron entre 175 y 200 millones de euros, lo que indicaba una disminución significativa en la percepción del valor del centro (horquilla de valoración entre 350 y 400 millones de euros)
2023-2024
A finales de 2023, la valoración de Xanadú se ajustó nuevamente, situándose en 440 millones de euros. Esta valoración reflejaba las difíciles condiciones del mercado y la necesidad de refinanciación. No obstante, se esperaba que la recuperación del mercado inmobiliario en 2024 pudiera mejorar la valoración del centro, especialmente si se lograba una refinanciación exitosa de la deuda.
Evolución de la Deuda
2017
La adquisición de Xanadú por Intu en 2017 fue financiada por un sindicado de 263 millones de euros, con un diferencial de 170 puntos básicos sobre el Euribor y 2 covenants principales: el LtV no podía superar el 65% y el DSCR sería de 1,5x. Plazo de amortización de 5 años con pago de capital a vencimiento. El sindicato lo lideraron Santander, Crédit Agricole, CaixaBank, y BBVA, y cubría aproximadamente la mitad del coste de la adquisición.
2020
En junio de 2020, Intu Properties se declaró en concurso de acreedores debido a una deuda acumulada de 4.500 millones de libras (aproximadamente 4.977 millones de euros). Esto afectó directamente la participación de Intu en Xanadú, que se encontraba en proceso de venta para reducir la carga financiera de la empresa. A pesar de las dificultades, la deuda específica asociada a Xanadú no se vió afectada.
2022
En abril de 2022, se logró una refinanciación de la deuda de Xanadú, asegurando un nuevo préstamo de 228 millones de euros con un coste incrementado en 80 puntos básicos, lo que elevó el diferencial a 250 puntos básicos. Esta refinanciación permitió extender el vencimiento de la deuda en tres años, pero endureciendo el covenant de garantía al 50% LtV, lo que provocó una amortización parcial de 35 millones.
2024
Estoy escribiendo este post en Septiembre de 2024. A medida que se aproxima el vencimiento de la deuda en marzo de 2025, la presión de la refinanciación es mayor. La estabilidad y el éxito de este proceso serán cruciales para el futuro financiero de Xanadú y su atractivo para posibles compradores. La participación de Intu sigue en venta, y la refinanciación previa podría facilitar este proceso al mejorar las condiciones financieras del centro.
Pero en el otro lado de la mesa tenemos unos acreedores financieros que ya han refinanciado la posición 1 vez (lo que puede haber tenido efectos en la calidad del riesgo y por tanto en la necesidad de provisionar parcialmente la posición) y que tienen como acreedor a una compañía participada al 50% por un socio en concurso de acreedores, por lo que su capacidad de apoyo financiero es mínima.
Conclusión
La evolución del Centro Comercial Xanadú no solo es un testimonio del dinamismo del mercado inmobiliario comercial en España, sino también un reflejo de las complejidades inherentes a la gestión de grandes activos de retail en un entorno económico globalizado. Desde su inauguración en 2003, Xanadú ha atravesado múltiples etapas de transformación, tanto en términos de propiedad como de posicionamiento en el mercado, adaptándose a las cambiantes demandas del consumidor y a las presiones del mercado.
Las sucesivas adquisiciones y refinanciaciones que han marcado su historia reciente subrayan la importancia de una gestión financiera estratégica en el sector de los centros comerciales. La capacidad de los gestores de Xanadú para navegar estas aguas turbulentas, asegurando inversiones significativas y manteniendo la relevancia del centro, es un claro ejemplo de visión a largo plazo y acompañamiento de la deuda en el proceso.
En un contexto donde la industria del retail enfrenta desafíos sin precedentes, la historia de Xanadú ofrece lecciones valiosas sobre la necesidad de flexibilidad, innovación y una gestión financiera sólida para mantener la competitividad y el atractivo de grandes complejos comerciales. Con la refinanciación pendiente y la posible revaloración del centro en el horizonte, Xanadú sigue siendo un referente en el sector, demostrando que, con la estrategia adecuada, es posible no solo sobrevivir, sino prosperar en un mercado en constante evolución.
Sin embargo, queda un último obstáculo: refinanciar la deuda que vence en marzo de 2025. Los posibles compradores son conscientes de ello, al igual que los acreedores financieros.
Según los resultados de 2023, Xanadú registró ingresos de 36 millones de euros el año pasado, un 6% más que en 2022, mientras que el beneficio operativo aumentó un 8%, alcanzando los 23,3 millones.
Esto demuestra que el activo genera suficiente flujo de caja para cubrir la carga financiera e incluso para pagar algo de capital. En este contexto, es probable que los bancos respalden una nueva refinanciación, siempre y cuando tengan visibilidad sobre los accionistas de la empresa deudora. Tanto KPMG UK, el administrador concursal de Intu, como los bancos comparten un mismo objetivo: sacar a esta compañía del activo. Estaremos atentos a cómo evoluciona la situación.