La huida del ladrillo equivocado
El giro institucional del “oficina al residencial” en el Sun Belt americano
Se presupone que el capital institucional tiene el criterio y la experiencia para predecir tendencias económicas de la siguiente década.
En este caso, no.
Después del COVID, casi todos los grandes inversores —pension funds, aseguradoras, REITs— concluyeron que el “nuevo mundo” era incompatible con el viejo modelo de oficinas. Si, nadie iría de 9 a 6 a la misma mesa y silla.
El teletrabajo parecía irreversible, los inquilinos reducían superficie en alquiler y en prensa se hablaba de “la muerte del sector de las oficinas”. Todos entendimos y asumimos muy bien la narrativa.
Así que el dinero hizo lo que el dinero sabe hacer: se movió rápido.
En este ejemplo, miles de millones salieron de activos de oficinas y se reasignaron a multifamily (complejos de viviendas en alquiler), sobre todo en los estados del Sun Belt —Texas, Florida, Arizona— donde el empleo crecía y el clima regulatorio era más favorable.
La narrativa era impecable: migraciones internas, demografía joven, sol y barbacoas.
En pocas líneas, he utilizado la palabra “narrativa”…
Durante un par de años, funcionó.
Pero como todo en la vida, hay un final.
A partir de 2024, los nuevos desarrollos que se construyeron inundaron el mercado. El exceso de oferta empezó a presionar los precios a la baja y, por primera vez en una década, los alquileres del Sun Belt cayeron de forma generalizada.
Mientras tanto, las oficinas —esas mismas que todos daban por muertas— empezaron a absorber espacio neto positivo en varias ciudades.
Los ciclos se dieron la vuelta con la misma velocidad con la que se habían vendido los powerpoints.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado.
Aquí no escribo sobre financiación en abstracto.
Escribo sobre cómo piensa un banco cuando decide decir que sí o que no.
Si estás aquí para entender por qué una operación “no encaja”, estás en el sitio correcto.
Foto de theregularjo en Unsplash
A toro pasado
Lo que mejor se nos da a los economistas.
Predecir crisis que ya han pasado.
Por lo que estoy leyendo en prensa americana, las rentas multifamily caen y las yields suben. O lo que es lo mismo, las valoraciones de estos activos están sufriendo y los covenants de las financiaciones están saltando.
Como siempre, saltan primero en los sponsors y proyectos más agresivos en deuda. Los que entraron tarde, con LTVs alegres y casos base que necesitaban mercado, tipos y costes alineados al mismo tiempo.
Y como siempre, estos sponsors caerán por la deuda. No por el activo. Por lo que firmaron cuando todo subía.
Los de mayor tamaño y estructuras más conservadoras aguantan (y aguantarán) el golpe. Pero ahora se preguntan si no abandonaron demasiado pronto las oficinas. Justo cuando el precio descontaba todos los males posibles.
Eso se llama timing. O suerte. O las dos cosas.
Lo que no se llama es gestión.
El ciclo tiene memoria aunque los financiadores la pierdan en la euforia.
Eso no lo olvides, la crisis de 2008 se llevó en España a la mayor parte de las cajas de ahorros y pequeños bancos. ¿ha desaparecido la financiación inmobiliaria en España?
Ya sabes que no.
Las modas de inversión son tan peligrosas como las burbujas: cuando todos miran al mismo lado, la rentabilidad suele esconderse en el contrario.
Nuestra Españita
En el Sun Belt se construyó más rápido de lo que crecía la población. Las promociones entregadas en 2024-25 saturaron un mercado que ya había adelantado dos décadas de demanda en apenas tres años.
Aquí no pasa eso. Aquí no hay sobreoferta de viviendas.
Hay sobreoferta de consenso.
Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia. Vivienda asequible, coliving para jóvenes profesionales, senior living en la costa, residencias de estudiantes. Mismo producto, mismo inquilino objetivo, mismas expectativas de salida. Todos los fondos en la misma cola, mirando el mismo Excel, con el mismo caso base.
Cuando todo el capital persigue el mismo relato, la rentabilidad futura ya está descontada en el precio de entrada. Eso no es inversión. Es momentum con traje institucional.
Las oportunidades reales están donde la narrativa todavía no ha llegado: oficinas eficientes mal valoradas, activos secundarios con fricción, usos mixtos que nadie quiere modelizar porque complican el PowerPoint.
Dentro de dos años igual hablamos de la “vuelta a la oficina” como el gran ciclo. O no.
Lo que sí sé es que cuando todo el mundo tiene la misma tesis, alguien se va a quedar con el activo y sin el retorno, o sin el activo y sin el retorno.
Te lo dice otro capitán a posteriori. O alguien que ya lo ha visto demasiadas veces en el pasado.
Sigues ahí.
Bien.
Ahora sabes algo que el 90% ignora cuando intenta levantar financiación.
Si conoces a alguien que esté estructurando una operación, este es exactamente el tipo de cosas que conviene compartir.
O no. Tú decides.