La Residencia de Estudiantes como Asset Class
¿ Por qué seduce al capital?
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado una publicación sobre financiación corporativa y de real estate.
El sector de residencias de estudiantes se ha consolidado como uno de los segmentos más atractivos dentro del real estate, captando el interés tanto de inversores institucionales como de entidades financieras. En 2023, el volumen de inversión en este sector en España superó los 500 millones de euros, con una tendencia alcista que refleja la confianza del mercado en este asset class.
"Es como tener un hotel con clientes garantizados durante 10 meses al año", me resumió el director de inversiones de un fondo especializado. "Los estudiantes pagan por adelantado, dejan depósitos de seguridad, y además, puedes usar el activo para turismo durante el verano. ¿Qué más puede pedir un inversor?"
Y los números respaldan este entusiasmo. Con rentabilidades prime entre el 5% y 5.5%, las residencias de estudiantes superan a sectores tradicionales como las oficinas o los centros comerciales. Los márgenes operativos rozan el 70%, y cada cama genera entre 4,000€ y 5,000€ de ingreso neto operativo al año.
Pero aquí viene lo más interesante: en España, solo el 6.5% de los estudiantes tienen acceso a residencias con gestión profesional. Mientras tanto, el país recibe más de un millón de estudiantes internacionales cada año. "Es como tener una demanda cautiva que crece año tras año", me dijo este directivo.
Los bancos también están encantados. ¿Por qué? Porque la morosidad histórica es muy baja, y los préstamos se estructuran de forma conservadora, con LTVs máximos del 65-70%.
Y el futuro pinta aún mejor. Los estudiantes ya no quieren pisos compartidos; buscan experiencias comunitarias, instalaciones de calidad y servicios profesionales. La entrada de operadores internacionales está profesionalizando el sector, mejorando la eficiencia y los estándares de calidad.
"Tienes ingresos estables, demanda creciente, y un producto que cada vez es más profesional y eficiente. Y si algún día el mercado cambia, siempre puedes reconvertir el edificio en apartamentos o un hotel”. Con esto terminamos la conversación.
En este contexto, proyectos como el que voy a sintetizar en este post no son solo edificios; son la respuesta a una demanda real y creciente, respaldada por fundamentales sólidos y una industria en plena transformación.
Foto de Ryan Jacobson en Unsplash
Como muchos proyectos inmobiliarios, todo empezó con una servilleta y una calculadora. Para levantar una residencia en una capital de provincia española se necesitaban €15m
La respuesta vino de una fórmula que suele funcionar en el sector para sponsor de calidad: un tercio de capital propio y dos tercios de financiación bancaria.
Pero, ¿dónde va cada euro? La mayor parte, 10 millones, va directa a la construcción. El suelo nos cuesta 2.5 millones - consiguieron un buen precio porque llevaba años sin desarrollo. Luego tenemos 1.5 millones para licencias y gastos de desarrollo, y se reserva un millón para imprevistos.
Con esta inversión se construían 200 camas en total. La mayoría, 150, serán habitaciones individuales a 650€ al mes y para los que buscan algo más económico, ofrecían 50 plazas en habitaciones dobles.
Con una ocupación del 95% durante el curso, que es lo normal en el sector, y añadiendo 100€ por estudiante en servicios adicionales - lavandería, gimnasio, actividades... - llegamos a unos ingresos anuales de 1.8 millones.
Y aquí es dónde surge el atractivo de estos activos: De esos 1.8 millones, 1.2 millones son EBITDA. Es un margen del 67%, que en el sector inmobiliario es como encontrar oro. El banco está encantado porque el servicio de la deuda solo es de 650,000 euros al año, lo que nos da un ratio de cobertura de 1.8 veces.
Pero lo mejor de todos estos números, es que nos acreditaron a los financiadores una lista de espera de estudiantes antes de empezar a construir.
Estructurando la financiación
Para los 10 millones el sponsor solicitaba un préstamo a 15 años con 2 de carencia. Los diferenciales en este activo suelen ser de +200pb y en este caso fueron de 225 pb.
Tanto o más importante que el precio es cuando “entra” la deuda y el equity. En estos proyectos suele utilizarse la fórmula equity first, o lo que es lo mismo, primero los accionistas ponen sus 5 millones y luego el banco abona los 10 millones mediante disposiciones. Esto implica que cuando el banco entra, la obra ya está comenzada y se ha cumplido el compromiso de aportación de fondos de los socios.
En este caso, el préstamo se instrumentaba en 5 disposiciones:
Inicial del 20%
Al 50% de obra, se disponía del 30%
Al acabar la obra otro 30%
Y el 20% final al obtener los permisos y licencias necesarias para poder abrir la residencia.
El banco va liberando el dinero según vas creando valor. Es la forma de asegurar que el dinero se usa exactamente donde debe usarse.
Aparte de la garantía hipotecaria sobre el activo, y la pignoración de acciones, cuentas corrientes y seguros, estos proyectos suelen contar con una cuenta de reserva al servicio de la deuda de 6 meses de cuotas.
Con todo ello, si se cumple el plan de negocio para el quinto año se alcanzaría:
Una facturación que rozará los 2.2 millones
Un EBITDA saludable de 1.5 millones
Un valor del activo que podría alcanzar los 22 millones (lo que otorga un LtV al prestamista <50%)
Y para los inversores, un retorno del 8% anual en dividendos, más la revalorización.
Riesgos y mitigantes
Todo parece estupendo pero estos proyectos tienen varios riesgos a mitigar:
Riesgo Construcción.
Un retraso de 3 meses equivale en este proyecto a casi 150 mil euros de coste financiero.
Aquí hay que contar con la intervención de una constructora TIER 1, con un contrato de construcción llave en mano y con una importante retención al final. En estos contratos, aunque lo parezca, la retención no es el problema porque el constructor lógicamente suele presupuestar con holgura para compensar este retraso en el cobro.
Riesgo Demanda.
Se validaron las reservas y parecían reales, pero es que además de llenar las habitaciones hay que gestionar un “bicho” de 200 habitaciones para que el margen Ebitda sea del 67% como se había proyectado.
Aquí la clave es contar con un operador de prestigio o que el equipo gestor cuente con una experiencia previa que lo acredite.
Riesgo de tipo de interés
Es conveniente contratar una cobertura de tipo de interés. En períodos de bajada de tipos puede parecer un error, pero la política monetaria puede ser errática, y una subida inesperada de tipos puede ser muy dolorosa.
Conclusión
Parece algo obvio, pero el éxito en el sector inmobiliario ya no se mide solo en términos de rentabilidad. Se mide en la capacidad de crear activos que:
Generen retornos sostenibles
Resuelvan necesidades reales
Sean resilientes ante los ciclos económicos
Por el momento estos activos parece que lo cumplen, pero como todo en la vida, nada es para siempre.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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