La Revolución Inmobiliaria: De constructores a creadores de comunidades
Hoy me gustaría compartir contigo una perspectiva distinta sobre el real estate vinculado al living.
El post de esta semana no tiene que ver directamente con financiación.
Su origen es que he recordado un café que tomé en el final de la pandemia con un gran inversor en el sector inmobiliario en Madrid que me dijo algo que se me quedó grabado: "Los que sigan pensando solo en metros cuadrados, estarán fuera del negocio en pocos años".
Y tiene razón.
Nosotros mismos tenemos nuestras oficinas en el MaSID, que es un campus empresarial que el promotor define como ”… el primer distrito privado de ciencia e innovación en España, un enclave tecnológico especializado en el avance y desarrollo de la ciencia”
No hablan de las comunicaciones, de las características de los edificios…
Ya no basta con construir edificios impresionantes o ubicarse en las mejores zonas.
El futuro pertenece a quienes sean capaces de crear ecosistemas completos donde el espacio físico es solo el punto de partida.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado una publicación sobre financiación corporativa y de real estate.
Foto de Mike Erskine en Unsplash
De activos a plataformas: más que un cambio semántico
Cuando hablo de plataformas inmobiliarias, no me refiero simplemente a tener una web atractiva con un apartado específico para el inquilino o una app para gestionar reservas. Hablo de una reconceptualización total del negocio.
Piénsalo así: ¿Qué sería Airbnb sin sus millones de propiedades físicas? Nada. Pero igualmente, ¿Qué serían esos apartamentos sin la plataforma que los conecta con viajeros de todo el mundo?
Creo que la ecuación perfecta es aquella en la que sus componentes son:
espacios físicos extraordinarios + conectividad digital + servicios adaptados + comunidad vibrante.
La paradoja del fracaso en tiempos de oportunidad
Para escribir este artículo he repasado antiguas noticias de prensa. Aparte del fenómemo WeWork, he leido cómo emprendedores brillantes con conceptos innovadores para su época —desde espacios de coliving de lujo hasta hubs creativos en antiguas fábricas— han terminado cerrando sus puertas. Y casi siempre, el problema no ha sido el concepto ni la ejecución operativa, sino algo mucho más fundamental: la estructura sobre la que construyeron todo el proyecto.
Y si amigos, el principal problema radica en el capital -tóxico-
Me explico.
Emprendedores aceptando dinero de inversores que exigen retornos vertiginosos cuando están construyendo algo que requiere tiempo para madurar.
En el otro extremo, fundadores apasionados por crear comunidades se asocian con inversores que solo ven el potencial de revalorización del activo físico.
A esto se suma la rigidez contractual: acuerdos que no permiten pivotar cuando el mercado cambia, o condiciones que asfixian el flujo de caja en las primeras etapas. Y no olvidemos la trampa de la escala prematura que arruina muchas empresas, que se obsesionan por mostrar crecimiento, abriendo múltiples localizaciones antes de haber perfeccionado su modelo en unas pocas.
Este patrón creerme que se ha repetido en muchos casos de los que he leido estos días.
Aunque el caso de WeWork ha sido analizado hasta la saciedad, permíteme compartir incidir en su diagnóstico: su fracaso no fue conceptual (el coworking sigue creciendo), ni operativo (sus espacios eran excepcionales), sino estructural.
Una estructura financiera con incentivos cortoplacistas, una gobernanza desequilibrada y una expansión vertiginosa sin consolidar unidades de negocio...
Contrasta esto con operadores más pequeños pero rentables que han crecido orgánicamente, reinvirtiendo beneficios y expandiéndose solo cuando cada localización alcanza su punto óptimo.
El arte de estructurar para durar (y prosperar)
Creo que la diferencia entre las plataformas inmobiliarias que perduran y las que se desvanecen no suele estar en lo visible —el diseño, la tecnología o incluso la ubicación— sino en los cimientos:
1. Capital “paciente”
Con estructuras de capital conservadoras puedes capear temporales y pandemias. Con el resto, NO.
2. Equipos diversos
Las mejores plataformas que he visto tienen equipos donde conviven perfiles aparentemente contradictorios pero complementarios. En sus filas encontramos al típico visionario del real estate. A su lado trabaja el constructor de comunidades que entiende profundamente las dinámicas humanas, mientras el tecnólogo visualiza posibilidades donde otros solo ven problemas. Esta tensión creativa, cuando se gestiona adecuadamente, genera soluciones innovadoras que ningún perfil podría concebir aisladamente.
En AirBnb, la combinación de perfiles en diseño y tecnología permitió a los fundadores crear una plataforma innovadora que revolucionó la industria.
En España, tenemos el ejemplo de Spotahome: Alejandro Artacho es licenciado en Derecho y Administración de Empresas, con experiencia internacional en emprendimiento y negocios; Bryan McEire es ingeniero y experto en tecnología; Bruno Bianchi cuenta con experiencia en desarrollo de negocio y logística; y Hugo Monteiro aporta visión empresarial y experiencia internacional en el sector inmobiliario
3. Tecnología al servicio de la experiencia (no al revés)
La tecnología debe ser invisible pero omnipresente. No se trata de tener la app más sofisticada, sino aquella que resuelve fricciones reales en la experiencia del usuario.
A todos nos gustan las app minimalistas.
La brújula
Si estás pensando en lanzar o invertir en una plataforma inmobiliaria, hasta ahora lo que ha funcionado ha sido:
i. Fundadores que comienzan definiendo su propósito antes que su producto. Se preguntaron qué transformación querían generar en la vida de sus usuarios
ii. Proyectos que se fondean con un capital compatible con su visión. He comprobado muchas veces que no todo el dinero vale lo mismo; el inversor adecuado aporta paciencia, redes y conocimiento, no solo fondos.
Prioriza sostenibilidad sobre crecimiento desenfrenado: siempre será mejor ser rentable en tres ubicaciones que tener treinta quemando caja.
iii. En cuanto al equipo, construye deliberadamente con tensión creativa. La homogeneidad puede resultar cómoda pero suele ser estéril; mientras que la diversidad bien gestionada se convierte en el motor imparable de la innovación.
iv. La tecnología debe actuar como facilitadora, no como protagonista. Invierte en sistemas que eliminen fricciones reales en la experiencia del usuario, no en tecnología por la mera tecnología.
Y para mi la principal enseñanza de este post es que mientras los edificios inevitablemente se deprecian con el tiempo, las comunidades bien gestionadas se aprecian, generando un valor que trasciende lo puramente inmobiliario.
El horizonte que se abre ante nosotros
En mi opinión, estamos apenas rascando la superficie de lo que las plataformas inmobiliarias pueden llegar a ser. Imagino un futuro donde:
Los límites entre vivienda, trabajo, ocio y aprendizaje se difuminen aún más
Las comunidades físicas se extiendan al ámbito digital de formas que hoy apenas intuimos
La tecnología permita niveles de personalización del espacio inimaginables actualmente
Para quienes sepan construir las estructuras adecuadas —financieras, operativas y estratégicas— las oportunidades serán extraordinarias.
Me gustaría contar con tu opinión. Te leo.
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