La trampa del balloon
La historia real de una financiación donde el balloon del 60% era matemáticamente perfecto... pero totalmente inviable. Te cuento cómo lo arreglamos.
En el post de esta semana vamos a trabajar en estructurar la financiación de un centro comercial urbano en una capital de provincia española. Un hipermercado funciona como “ancla” aportando el 50% del NOI del activo, le quedan 7 años por delante de contrato de alquiler y no hay dudas de su continuidad ya que no hay competencia directa ni la puede haber físicamente en su zona de influencia.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado una publicación sobre financiación corporativa y de real estate.
Foto de Franki Chamaki en Unsplash
Radiografía del activo
El centro comercial cuenta con 20.300 m² de SBA (superficie bruta alquilable), donde el hipermercado ocupa el 70% de la superficie. El complejo mantiene una ocupación envidiable del 98%, generando una renta anual de 1,93 millones de euros y un NOI aproximado de 1,89 millones. El precio de adquisición se establece en 22,5 millones.
Si esto fuera una empresa cotizada, el PER sería de 11,9
El activo ya cuenta con financiación bancaria de 10,26M y el banco está cómodo en el activo, por lo que es el escenario ideal para trabajar la financiación con este banco.
En la primera conversación con el banco, nos indica 2 líneas rojas:
RCSD >1,2x: El flujo operativo neto debe cubrir holgadamente la cuota anual de deuda, garantizando sostenibilidad financiera.
LtC máximo del 60%: Limitamos la financiación a 13,5 millones sobre los 22,5 millones totales.
Con esa información nos vamos a casa a diseñar una estructura que, nos funcione a nosotros y OJO, también les funcione a ellos.
Una vez llegamos a casa, nos acordamos que no hemos hablado de plazos máximos de financiación con el banco. Nos dicen que sus políticas admiten 20 años de plazo con amortización por sistema francés / cuota constante.
Asumiendo un coste financiero del 6%, para 13,5 millones de deuda, esto supondría una cuota anual de 1,16 millones, resultando en un DSCR de 1,6x. Matemáticamente impecable.
Sin embargo, el contrato con el hipermercado vence en 8 años. ¿Tiene sentido para el banco extender la financiación mucho más allá de la garantía contractual más sólida?
Para nada.
Avanzar por esa línea nos llevaría a una vía muerta, o lo que es peor, nos descalificaría ante el banco y tocaría empezar de cero con otros bancos, que no conocen el activo ni sus fortalezas.
Por tanto, asumimos una estructura a 12 años ya ofrece mayor coherencia con la realidad operativa del activo y con el vencimiento que tiene actualmente el banco en la operación.
Si, también es importante para ellos no extender el vencimiento mucho tiempo más de lo que tienen actualmente.
Pero claro, a 12 años la operación no se puede repagar a vencimiento.
El comprador nos hace el cálculo rápido: “Si el banco nos exige un DSCR de 1,2x, podemos dejar una cuota a vencimiento de más del 60% del límite del préstamo. Te paso el xls”.
ERROR.
Los atajos nunca funcionan.
En banca, el regulador (Banco Central Europeo) suele asimilar el balloon como deuda que no se paga. Por tanto, un balloon del 60% en una financiación a 12 años es inasumible para un banco.
Pero también para el comprador ¿qué banco te va a refinanciar ese paquete de deuda después de 12 años? El actual, seguro que no, pero ¿va a venir un banco a “quitarle el marrón” al actual? Ya te digo que tampoco, te obligaría a vender.
Recalculando ruta
Recalibramos el modelo para garantizar que el balloon final representase exactamente el 30% del principal: 4,05 millones. Esto implica amortizar 9,45 millones en 11 años. Con un tipo del 6,25%, la cuota constante se incrementa a 1,21 millones, manteniendo un DSCR saludable de 1,5x.
La lección fundamental: el balloon no debe concebirse meramente como una herramienta para reducir cuotas iniciales, sino como un compromiso futuro que debe ser sostenible, ya sea mediante venta, refinanciación o generación de liquidez. En activos que no alcanzan la categoría prime-prime, es imprudente superar un balloon del 30-35% y menos en estructuras a 12 años.
La estructura final
La operación quedó así:
11 años con cuotas constantes de 1,21 millones
Año final: pago de 4,05 millones + intereses correspondientes
Financiación total: 13,5 millones (60% LtC)
DSCR promedio: 1,56x
El banco la aprobó sin problemas y para el sponsor, esta estructura le permite extraer rentabilidad desde el primer ejercicio sin forzar el apalancamiento, dejando margen suficiente para planificar una salida o refinanciación cuando el contrato principal alcance su vencimiento.
Esta operación nos deja dos lecciones que me gustaría que te llevaras a casa:
Primera: El balloon no es tu amigo para reducir cuotas. Es un compromiso futuro que tienes que poder cumplir. Si superas el 30-35% en activos que no son prime-prime, estás jugando con fuego.
Segunda: Hablar claro con el banco desde el principio te ahorra meses de idas y venidas. Ellos tienen sus líneas rojas por algo, y nosotros tenemos que entenderlas antes de ponernos a diseñar castillos en el aire.
Al final, una buena estructura financiera no es la que tiene los números más bonitos en un xls, sino la que aguanta el paso del tiempo porque las sorpresas que siempre llegan.
¿Has vivido alguna situación similar? ¿Te han dicho que NO a una estructura "perfecta" de financiación? Cuéntamelo en los comentarios.
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