Lo que realmente hacemos cuando “estructuramos financiación”
La parte que no se ve cuando levantas deuda: donde se decide el valor, el riesgo y tu acceso al capital.
Esta entrada la he programado, como siempre, a las 07:47 de un miércoles.
Lo que la hace distinta es que verá la luz el 31 de diciembre. Y quizá por eso me pareció buen momento para poner en un solo sitio en qué consiste realmente mi trabajo y por qué es tan fácil que una buena operación se venga abajo.
En financiación corporativa y de real estate, los deals no fracasan por “falta de apetito” del banco o del inversor.
Fracasan en ese espacio gris entre la intención y la firma en notaria: estructura, riesgos, garantías, cash flows, cierres, contratos, informes, legal, fiscalidad, compliance, modelización…
Un engranaje que solo necesita fallar en una pieza para desmontar meses de trabajo.
El capital existe. Más caro o más barato. Más paciente o impaciente. Más temeroso o más flexible.
Lo que escasea son operaciones capaces de sobrevivir al escrutinio técnico, jurídico y financiero.
Vamos al lío.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado, una publicación dedicada a la financiación corporativa y de real estate. Gracias, una vez más, por estar al otro lado. Este espacio existe por y para vosotros: entusiastas de la financiación empresarial que, como yo, buscáis descifrar las complejas estructuras financieras que moldean nuestro entorno económico en un mundo que evoluciona a velocidad vertiginosa.
La mayoría cree que estructurar financiación es “hacer números”.
Ojalá fuera tan fácil.
25 años de carrera te los puedo resumir en que estructurar financiación es ordenar el caos y traducirlo al único idioma que habla el capital: certidumbre.
Pero ya sabes que no me gusta la filosofía, por lo que vamos a ver las piezas que hacen que un deal pase de “interesante” a “financiable”.
Modelización que aguanta palos.
Proyecciones, sensibilidad, stress tests, escenarios donde el Ebitda cae, el plazo se retrasa, el coste sube…
Si el modelo no resiste, no te va a llegar la transferencia.Diseño de estructuras que reduzcan riesgo donde el modelo no puede maquillarlo.
Cash sweeps, cuentas de reserva de servicio deuda, garantías reales, pignoraciones de contratos, covenants sostenibles, mecanismos de control de caja, recurso al accionista.
Toda operación tiene riesgos. Incluso las pignoradas. El prestamista duerme mejor con garantías. A partir de media tarde toman descafeinado, nada de Red Bull, eso se lo dejas al inversor en equity y en muy pocos sectores.Análisis del sponsor, del activo (si es financiación de real estate) y de la historia detrás de los números.
Cómo se comporta el cash flow, quién asume el riesgo operativo, qué garantías existen, qué hace único —o frágil— el proyecto.
Los bancos financian personas y comportamientos. Ya me lo habrás leído muchas veces: It’s a people business. Y todas las personas tenemos una opinión y somos impresionables. Cuando tu interlocutor te dice que “..el comité no ha querido financiar…” se refiere a que una o varias personas han visto que tienen más que perder que ganar. O que tienen dudas. Y ante la duda, es mejor quedarse en la trinchera, porque no quieren que les vuele la cabeza si se mueven.Credit memos escritos como decide un comité
Explicar el deal no es contarlo desde tu visión.Como no hagas el esfuerzo de pensar como piensan ellos, ellos no lo van a hacer por tí.
Tienes que anticipar cada objeción de un analista, luego de un director de riesgos y finalmente de un comité que solo ve PDFs en blanco y negro. Y estos documentos suelen ser muchos y algunos muy aburridos. Cualquier excusa es buena para no firmar debajo de tu operación. Los bancos no miden la rentabilidad perdida por operaciones no financiadas. Lo que miden son las operación que dan problemas y se caen.Due diligence total
En operaciones inmobiliarias, coordinar tasación, informes ambientales, documentación jurídica, contratos,En operaciones de M&A, las DD legal, comercial, financiera, gobernanza, estructuras de propiedad, compliance…
Cualquier fallo en esta fase convierte un sí en un no sin margen de negociación. Si eres rácano con el soporte documental más lo van a ser ellos para comprar tu riesgo. Ya sabes que cuando te dan dinero, es que alguien está comprando tu riesgo. Y a las personas nos gusta más comprar que nos vendan.Ejecución quirúrgica del cierre.
Flujos de firma, coordinación con abogados, financiadores, notaría, advisors y contrapartes.
Esto no es “administración”. No es para administrativos.
Es proteger la operación en su momento más delicado. Y hazme caso que muchisimas operaciones se han caido en la propia notaria.
En resumen los deals se caen por falta de estructura, no por falta de materia prima.
Y en ese impás —el que hay entre la intención y la ejecución— es donde se crea o se destruye valor.
Ahí es donde realmente trabajamos.
Ya nos leemos en 2026.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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