LOS ÚLTIMOS 17 AÑOS DE LA FINANCIACIÓN BANCARIA DEL REAL ESTATE
Que empezó con la frase de Zapatero: "España está en la Champions League de las economías mundiales"
El inmobiliario siempre me ha gustado mucho.
Será porque me ha hecho sufrir también mucho.
En 2007 empecé un interminable procesos de refis de empresas y proyectos inmobiliarios que ninguno de los que estábamos en el mercado pensaban que podían suceder.
Ninguno de los planes de viabilidad y refinanciación se cumplieron.
Empezamos con las patadas para adelante.
Al principio los prestamistas exigíamos que se pusieran las cuotas al día y se aportaran garantías adicionales para dar plazo.
El plazo llegaba a su fin, así como el dinero y las garantías.
Luego seguimos dando patadas adelante pero ya sólo exigíamos el pago de los intereses ordinarios vencidos y que pudieran ir pagando intereses de la deuda.
Cuando esta nueva operación vencía, ya refinanciábamos con fecha de la última cuota pagada (para que así el préstamo no generase nuevas cuotas) y poníamos pago de intereses anuales.
Con estas 2 o 3 refis del mismo préstamo, ya teníamos el préstamo 100% provisionado: esto significa que el banco se había reconocido la pérdida.
Ya no nos dolía.
Empezamos con las daciones en pago.
Y luego las ventas activo a activo.
Y cuando teníamos muchos activos que no se vendían en retail los juntábamos en un saco y se vendían en carteras.
Y para aquellos que no entraban en las carteras, buscábamos algún promotor que se hiciera cargo del mismo en forma de cooperativa: Yo banco pongo el suelo y la pasta para levantar las casas y tu pones tu conocimiento buscando compradores y sabiendo hacer las casas.
Y aquellos que tampoco entraban por ahí, se buscaba un promotor local que conociera del activo y se proponía hace una sociedad conjunta con el Banco: Oye yo pongo mi activo, tu pones los tuyos, los juntamos en una sociedad en la cual tú tengas +51% del capital (lo que me permite sacarlo del balance del banco) y los vamos desarrollando cuando vaya tocando.
Acuérdate que empezamos en 2007.
Alguna de estas sociedades se constituyeron en 2019.
En 2024 muchas de ellas siguen vivas.
Ahora vamos a abrir el melón del Sareb.
Lo que cuento es lo que yo he vivido y mi opinión personal.
No es la versión oficial.
Y lo escribo de la forma más llana y simplista posible.
El Sareb nació mal por varias cuestiones, pero en mi experiencia en las distintas negociaciones y seguimiento del traspaso de activos inmobiliarios fueron muy tibios para hacer el menor agujero posible al sistema financiero español. Es normal, había mucho en juego.
De forma muy resumida el proceso fue:
Se traspasaban a Sareb todos los deudores que tenían unos DRC específicos (para hacerlo fácil aquellos deudores que tenían CNAE promotor o constructor).
De estos deudores se clasificaron los préstamos en 5 categorías:
Promoción terminada pendiente de venta
Promoción en curso con licencia
Suelo urbano
Resto suelo
Garantías personales y 2ª hipoteca.
Y cada una de ella se dividió en otras 3 categorías según la calificación contable que tenía el préstamo en el momento del traspaso a Sareb: Normal (el préstamo estaba al día y la LtV era correcta), Dudoso (el impago era superior a 90 días) y subestándar (resto de casos).
Y cada uno te lo pagaban según un porcentaje.
Pero esos porcentajes no eran iguales para cada cedente (en su mayoría cajas de ahorro) y
era tal la avalancha de activos, que muchos estaban mal calificados.
Recuerdo un activo que teníamos como obra en curso y lo que había era un suelo sin licencia con un chamizo para los pastores.
Vamos un aspirante a ser un Parador Nacional.
Y los porcentajes eran muy curiosos: Lógicamente te debían pagar más por el producto terminado de préstamos en situación normal (no hay que ser muy experto para saber que si alguien sigue pagando un préstamo es porque la garantía “lo vale”) que no por un suelo en desarrollo (patatal en el argot de esa época) de alguien hacía meses que no pagaba.
Pues la diferencia entre ambos extremos no llegaba al 40%.
Con números:
Préstamo con garantía de viviendas terminadas en Madrid con promotor que paga bien con nominal de €100. Aplicaban un haircut (descuento) del 30% y como Banco me pagaron por ese préstamo €70
Préstamo con garantía de suelo en desarrollo en un pueblo de la España vaciada dónde iba a llegar el AVE “seguro, seguro” de un promotor que hacía meses que no pagaba con nominal de €100€. Me aplicaban un haircut del 70% y por tanto me pagaban 30€ por él.
En este ejemplo se puede comprobar como lo “bueno” no necesitaba de rebajas y lo malo había que llevarlo a cero.
Pero insisto, había mucho dinero en juego y se actuó con tibieza porque se tenían que hacer muchos equilibrios, tanto a nivel sectorial, como macro y reputacional.
Cuando empezamos a volver a financiar promociones en 2016-7 estábamos muy oxidados.
Desde Riesgos teníamos primero que poner los cimientos para que la parte de Negocio no se volviera loca, por lo que las primeras promociones las negociábamos casi en primera persona con los promotores.
Si, en ese 2016-7 aún quedaba algún promotor vivo (que no quiere decir que siguiera utilizando la misma marca comercial ni el mismo CIF) que quería seguir en el sector.
Los bancos en ese inicio hicimos todos lo mismo: Sólo financiamos promociones de activos nuestros que no se hubieran traspasado a Sareb, a promotores que no nos hubieran dejado impagos y que reputacionalmente no tuvieran ningún “pero” y en localidades / zonas donde no tuviéramos activos terminados en el balance pendiente de venta.
En cuanto a la pasta, ni un pavo para suelo. Todo obra.
Y las promos fueron saliendo bien.
Pero por una cuestión muy fácil: No había oferta de vivienda de obra nueva en muchas localizaciones, había demanda y la venta lo tapa todo.
Y como funcionaba bien, ya empezamos a abrir un poquito más el grifo:
Lo más importante, es que hubiera preventas en firme. Contratos de compra dónde el comprador ponía un 10% a la firma del contrato y el otro 10% durante la fase de obra. Nada de reservas de 3.000€.
En algunos casos, se permitía un recap (devolver liquidez al promotor) del suelo como mucho de hasta el menor valor entre el 50% LtC / LtV.
Como no queríamos que compradores estafados por promotores volvieran a acampar en nuestras sucursales, pignoramos sus cantidades a cuenta en garantía de los avales y como el mercado financiero se va sofisticando, los grupos aseguradores empezaron a asegurar estas cantidades quitando esa parte del riesgo al Banco con el que no estaba cómodo.
Para que la pasta que se daba para la obra no terminara en un Porsche Cayenne o en otros destinos más lúdicos como paso en 2005-7, incluimos la intervención de un Project monitoring que todos los meses fuese por la obra para comprobar que se había pagado, lo que quedaba pendiente de pago y la obra sin ejecutar. Además, para intentar asegurar aún más el destino de los fondos y maximizar el rendimiento de la operación, añadimos la obligatoriedad de hacer un confirming promotor por el cual todos los pagos se hicieran por el mismo.
Y con esas premisas, se ha ido financiando obra nueva sin sobresaltos hasta el momento.