¿ Por qué a los bancos les gusta financiar el real estate aburrido?
Los criterios que aplica un banco internacional en España que tú deberías aplicar antes de ir a levantar capital.
Hace unos meses, un promotor me confesó que sentía que “los bancos ya no quieren ganar dinero”. Venía de presentar un proyecto de apartamentos de lujo en Madrid. Había llamado a media docena de entidades, algunas regionales que quieren expandir su negocio en Madrid.
Lo que recibió es silencio, o ghosting como se dice ahora.
Solo un banco internacional muy asentado en España le dio una respuesta clara y rápida: “No nos interesa esa tipología de activo”. Siguiendo con la conversación, y consecuencia de su frustación, me lanzó el motivo por el cual quería tomarse un café urgente conmigo: “tío, qué coño quieren ahora los bancos?!?!”
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado, una publicación dedicada a la financiación corporativa y de real estate. Gracias, una vez más, por estar al otro lado. Este espacio existe por y para vosotros: entusiastas de la financiación empresarial que, como yo, buscáis descifrar las complejas estructuras financieras que moldean nuestro entorno económico en un mundo que evoluciona a velocidad vertiginosa.
Foto de Slava Auchynnikau en Unsplash
La realidad es que la banca ya no quiere proyectos espectaculares, ni crecimientos vertiginosos.
Quiere certezas: flujos de caja estables, activos “aburridos” y demanda comprobada.
¿Por qué?
Porque el ciclo fácil se acabó en 2008 y la prioridad desde entonces no es destacar.
Si tu proyecto no genera ingresos predecibles y no resuelve un problema real de demanda, muchos bancos te dirán que NO antes de mirar un sólo papel.
O lo peor que te puede pasar, no decirte nada y que los días vayan pasando.
Tomando el ejemplo de este banco, vamos a ver qué la tipología de proyectos que se están financiando en este momento.
Solo vivienda que se alquila sola:
Este banco ha puesto la lupa sobre el affordable housing y los proyectos build to rent. Prefiere financiar vivienda asequible y bien situada donde los pisos se “colocan” en horas, no en meses. ¿Por qué? Porque el vacancy o la morosidad por precios altos de los inquilino implica que no puedan pagar intereses. Ante la duda, mejor decir que NO antes de meter el proyecto en el balance del banco.Ubicación, ubicación, ubicación:
No se trata de zonas “con potencial”, sino de demanda líquida y real, demostrada con datos y contratos. Los bancos quieren la seguridad de que el proyecto no se va a quedar en stock. Vender viviendas a 18.000€/m2 o alguiler de unidades de 8.700€/mes tiene un público muy solvente, pero muy limitado. Algunos no han vivido la crisis 2008 o tienen la memoria frágil, pero aparte de activos ubicados en zonas muy remotas, las peores refis que viví y las ventas de activos con descuentos más dolorosos, las hicimos sobre activos residenciales prime en Madrid.Ni un euro para el lujo:
Si vendes exclusividad y márgenes altos, busca a otro. Muchos bancos descartan la vivienda premium: es menos líquida (por su alto precio) y muy sensible a cambios de ciclo. Puedes contraargumentar con lo que quieras, pero algunos bancos lo tienen muy claro.Ticket medio y profesionalización:
No buscan al pequeño promotor. En el caso de este banco del ejemplo, quieren operaciones de 20 millones en adelante, con gestores institucionales y track record. ¿Eres pequeño? Te toca buscar a otro tipo de financiador. ¿clasista? no, para nada, estos grandes promotores, aparte de track record, tienen una capacidad de apoyo financiero de sus accionistas o LPs que no tienen los promotores de menor tamaño.
La banca de 2025 financia demanda asegurada, flujos previsibles y estructura profesional. Todo lo demás, lo dejan para otros financiadores.
¿Necesitas traducir tu propuesta al lenguaje que entienden los bancos? Ese es el primer paso para dejar de perseguir bancos que no te van a contestar o escuchar “no nos interesa” y empezar a negociar en serio.
Gracias por llegar hasta aquí. Si quieres dejar algún comentario, o simplemente tu opinión, estaré encantado de leerla.
Hasta la semana que viene.