Quién gana (de verdad) si bajan los tipos
No todas las rebajas de tipos se reparten igual. ¿Listo para moverte?
Recuerdo cuando en nuestra Europa los tipos de interés se fijaron en el 0%. Era Marzo de 2016. Para el negocio del banco esto era una “chinita” más en su via crucis desde la crisis de 2008.
Me explico, piensa que con esa situación teníamos que vender una “materia prima” que no valía nada, pero en el otro lado de la mesa, unos pocos, muy concretos, multiplicaban su patrimonio mientras otros apenas notaban la diferencia. El secreto, como casi siempre, estaba en entender los matices.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado, una publicación dedicada a la financiación corporativa y de real estate. Gracias, una vez más, por estar al otro lado. Este espacio existe por y para vosotros: entusiastas de la financiación empresarial que, como yo, buscáis descifrar las complejas estructuras financieras que moldean nuestro entorno económico en un mundo que evoluciona a velocidad vertiginosa.
Foto de Grigorii Shcheglov en Unsplash
Esta semana quiero hablarte de algo que está pasando en Estados Unidos (estoy escribiendo este post en Julio de 2025) y que podría llegar a nuestro mercado en los próximos meses o años.
¿Por qué te interesa esto? Porque si entiendes lo que está funcionando allí, podrás tomar mejores decisiones.
Vamos a analizar qué oportunidades se están abriendo en el mercado estadounidense y cómo puedes prepararte para aprovecharlas cuando se repliquen en nuestro entorno.
No se trata solo de copiar lo que funciona fuera (eso son atajos y casi nunca suele funcionar¡¡¡) sino de entender las tendencias y adaptarlas a nuestra realidad antes de que todos se den cuenta.
Vamos al lío.
Hoy, con la Fed jugando al despiste y el mercado de Commercial Real Estate (CRE) atascado, muchos esperan en EEUU el “gran cambio” que traerá la bajada de tipos.
Y en esas oportunidades de mercado puedes estar en uno de estos bandos, los que se benefician o los que se quedan mirando.
Cuando bajan los tipos, el dinero se mueve, pero no todos los activos ni todos los inversores ganan igual. Quien domina el ciclo sabe dónde estar y por qué.
Veamos, sin filosofía, quién sale ganando y por qué:
Propietarios de activos prime (cap rates bajos)
Imagínate el perfil de inversión que tiene Amancio Ortega en su patrimonial Pontegadea. Si los tipos caen, los cap rates bajan… y el valor de sus activo sube.
Fácil, tus rentas divididas en un tipo de interés inferior hace que el valor del activo que las genera suba.
Pero el salto no es lineal.
Pontegadea que tiene activos core al 5% de cap rate verá cómo su equity puede dispararse hasta un 50% si el cap rate baja a 4%.
Sin embargo, el inversor propietario de un antiguo edificio de oficinas ubicado en la periferia, con espacios vacíos y plantas ocupadas por pequeñas y medianas empresas de solvencia limitada, experimentará un incremento de valor de su equity considerablemente menor.
Inversores apalancados, pero solo con buen LTV
Con préstamos al 50% LTV, el efecto multiplicador del apalancamiento se potencia significativamente. Mientras que la deuda permanece fija y se reduce gradualmente según el calendario de amortización establecido, el valor del activo inmobiliario tiende a apreciarse con el tiempo, creando un efecto de aceleración en la rentabilidad.
Sin embargo, con apalancamientos del 80% LTV, incluso una bajada generalizada de tipos de interés puede resultar insuficiente para mitigar los riesgos. En estos casos, cualquier fluctuación adversa del mercado o error en la gestión puede comprometer seriamente la viabilidad de la inversión.
Ya sabes, que la deuda te puede matar.
Brokerage, lenders y firmas de inversión
Esto es muy fácil de entender: Más operaciones, más comisiones.
Los brokers se alegran porque cobran sobre valor de transacción (y los valores suben). Los bancos y debt funds hacen caja vía origination fees y nuevos préstamos. Más volumen, más negocio para todos estos actores.
Promotores con deuda a tipo variable
Los proyectos financiados con préstamos indexados al Euribor o al Euro short-term rate (€STR) —el nuevo índice de referencia europeo— presentan potencial de beneficio económico. Cabe señalar que, aunque el €STR ha sido ya introducido, su aplicación en España sigue siendo limitada, especialmente en operaciones de pequeño y mediano importe.
Si te pilló la subida de tipos, bajarlos ahora puede ser la diferencia entre perder dinero o salvar el proyecto.
En Castling hemos visto algunos casos en este último año.
Menos coste financiero, más margen del proyecto.
El riesgo de la “falsa bajada”
Ojo, que la Fed baje tipos no garantiza que todas las curvas sigan el mismo ritmo. Préstamos fijos referenciados a Treasuries pueden ir por otro lado (como ya pasó a finales de 2024).
En Europa ha ocurrido algo similar: aunque el Banco Central Europeo (BCE) ha recortado los tipos de interés en varias ocasiones desde 2024 y a lo largo de 2025, la transmisión de estas bajadas a todas las curvas y productos financieros no ha sido homogénea ni automática.
Solo quienes conocen bien la estructura de sus contratos pueden anticiparse.
Este punto de visión macro no es nada fácil.
La narrativa fácil es que una bajada de tipos es buena para todos. Pero el dinero, como siempre, premia a quien llega preparado y con estrategia, con el activo adecuado y la estructura correcta.
¿Dónde quieres estar cuando el ciclo cambie de dirección?
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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