¿Se puede hacer un cash out refinance en España… o es solo cosa de americanos?
Muchos inversores preguntan si pueden extraer liquidez de sus inmuebles antes de vender. La respuesta es SÍ, pero con matices.
Para los no iniciados, la definición del cash out refinance es cuando un banco te amplia la hipoteca sobre un activo para generarte liquidez. Esta figura está muy extendida en EEUU y parece que se está poniendo de moda en pequeños inversores españoles, pero claro, están en España y no allí…
El proceso es fácilmente entendible: generas valor en activo reposicionándolo, vas al banco para que te amplíen la hipoteca (si, porque la premisa principal es que como ha subido el valor de tasación, el banco va a seguir cómodo en el activo dándote más riesgo sobre el mismo), con esa liquidez devuelves parte del capital a tus socios, y como sigues en el activo, sigues cobrando rentas.
En España, la película es distinta:
Para los bancos es una rara excepción y el cash out libre solo se permite en casos muy justificados:
• Activos prime
• Rentas estables
• Sponsor profesional
• Y, aun así, tras mucha, pero mucha negociación y cediendo muchas compensaciones comerciales al banco.
¿Motivo?
Te copio y pego un extracto de las políticas de admisión de riesgos de un banco:
Finalidad o destino de los fondos: El destino de la financiación es un elemento básico de análisis para determinar tanto el perfil crediticio en términos de probabilidad de pago, como la tipología de producto más conveniente. Se debe poner especial énfasis en analizar la coherencia de la finalidad propuesta en las operaciones, observar que presenta consistencia con la actividad desarrollada por el cliente, que es fruto de una reflexión sólida de las necesidades reales por las que se solicita y que tiene un racional económico que incluye las necesidades financieras a corto y medio plazo.
¿Hay alternativa fuera de los bancos?
Fondos de deuda o private lenders pueden estar dispuestos,
aunque como ya sabes a mayor coste financiero lo que le resta atractivo.
Aquí ojocuidao porque a nivel fiscal, el cash out vía préstamo, no tributa como ganancia y puede compensar ese mayor coste financiero. Si lo exploras, asesórate bien porque hay que articularlo de una forma muy limpia para no tener problemas con los chicos de la AEAT.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado, una publicación dedicada a la financiación corporativa y de real estate. Gracias, una vez más, por estar al otro lado. Este espacio existe por y para vosotros: entusiastas de la financiación empresarial que, como yo, buscáis descifrar las complejas estructuras financieras que moldean nuestro entorno económico en un mundo que evoluciona a velocidad vertiginosa.
Foto de ayumi kubo en Unsplash
¿Se puede hacer?
Sí, se puede, pero no es tan directo como pedir una hipoteca y hacer las OMFs a tus LPs o inversores, como veo a los financebro de la red social “X”.
En España, para que un cash out refinance sea viable, necesitas cumplir varios requisitos clave:
El activo debe ser “prime”: oficinas con sello de sostenibilidad en zona CBD, residencial o logístico en zonas top, con inquilinos solventes y contratos estables. El activo tiene que tener una robusta generación recurrente de caja y tener un grado de liquidez a prueba de bombas. Todo lo que no suene a eso, el banco se va a pensar que les “estas vendiendo el activo”, esto es, que si hay algún problema, como ya has sacado beneficio por delante, les vas a tirar las llaves en la mesa a las primeras de cambio.
La gestión tiene que haber generado valor real: si el inmueble no ha mejorado claramente (más ingresos, menos gastos, contratos más largos, mejor calidad creditica del inquilino), la banca ni se lo plantea.
La nueva deuda debe ser responsable: Con esa finalidad, nunca se va a superar el 50% LtV y OJO, el LtC siempre se va a tener en cuenta. Un ejemplo de una reunión con un cliente. Activo ya revalorizado, con muchos años de gestión y con un valor en libros de 5M€ pero que tras meter a un inquilino AAA la tasación ECO se va a 10M€. El cliente quería hipotecar en 5M€ (LtV 50%) pero que ve el banco:
Que el sponsor está extrayendo todo el equity del proyecto
De facto, les está vendiendo el activo. Lo que comentamos un poco más arriba.
Otra cuestión importante es la capacidad de pago. Muy difícil que te autoricen operaciones con DSCR<1,4x
El sponsor debe tener experiencia y reputación: cuanto más track record y estructura profesional, más fácil será negociar. Aparte de demostrar que lo sabes hacer es garantía que van a hacer nuevas operaciones contigo. Nunca os olvidéis que la banca también tiene objetivos de inversión (préstamos) y tienen que rotar y diversificar el capital.
Documentación impecable: el banco pedirá tasación actualizada, y sobre todo justificación clara del destino del cash out. Te van a poner menos problemas si ese cash out es para un nuevo proyecto en la que ellos puedan participar que si es simple y llanamente para devolver capital a los LPs / inversores.
¿Y si no encajas en este perfil?
Existen vías alternativas: fondos de deuda privados pueden estar abiertos a hacer cash out, pero exigen intereses más altos, garantías adicionales y plazos muy cortos, por lo que te limitan el margen de maniobra. Y luego puede que tengas que torear con la AEAT.
El resumen es que se puede hacer, pero requiere proyecto sólido, gestión profesional y, sobre todo, mucha preparación y realismo en la negociación. Si no cumples holgadamente con las claves comentadas más arriba, lo más seguro es que pierdas tiempo, esfuerzos y foco. Y donde no hay ganancia es todo pérdida.
Gracias por leer Prestar y Pedir Prestado.
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