Self Storage en España: Claves del Éxito y un Caso Práctico de Financiación
Estamos ante un asset class que destaca por su alta rentabilidad, creciente demanda y un enorme potencial de expansión.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado una publicación sobre financiación corporativa y de real estate.
El mercado del self storage en España ha mostrado un crecimiento destacado en los últimos años, posicionándose como una solución eficiente tanto para particulares como para empresas que buscan espacio adicional de almacenamiento.
En este análisis, exploraremos los principales impulsores de su expansión y su modelo de financiación, ilustrándolo con un ejemplo práctico.
Foto de Aga Adamek en Unsplash
Introducción
Según un informe de Savills de 2023, España cuenta con cerca de 600 centros de self storage, que en conjunto suman más de un millón de metros cuadrados de superficie. En los últimos cinco años, el sector ha registrado un crecimiento del 68% en número de centros y del 18% en superficie, según datos de la Federación Europea de Asociaciones de Self Storage (FEDESSA). Este crecimiento posiciona a España como un mercado emergente dentro del sector en Europa.
Madrid y Barcelona, epicentros del self storage
Más del 50% de la superficie destinada a self storage en España se concentra en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. Sin embargo, la dificultad para encontrar espacios adecuados en los centros urbanos ha desplazado la actividad hacia la periferia, especialmente en zonas cercanas a las principales vías de comunicación. Este fenómeno refleja las limitaciones de disponibilidad y coste del suelo en las ciudades principales, pero también ofrece oportunidades para el desarrollo en regiones menos saturadas.
Principales actores del mercado
El mercado español de self storage está liderado por cinco grandes operadores: que controlan más del 50% de los centros del país, lo que demuestra una cierta concentración en un sector que aún cuenta con espacio para nuevos competidores y modelos de negocio.
Desafíos por superar: conocimiento y digitalización
A pesar de los avances, el sector todavía enfrenta importantes retos. Solo el 50% de la población española conoce el servicio de self storage, una cifra baja en comparación con países europeos como el Reino Unido, Francia o Alemania. Además, la penetración digital es limitada: solo el 15% de los operadores en España permite reservas en línea, frente al 55% en el Reino Unido, el 65% en Francia y el 80% en Alemania. Este dato evidencia una clara oportunidad para mejorar la experiencia del cliente a través de la tecnología.
Oportunidades para el futuro
El mercado del self storage en España está en plena expansión, pero sigue siendo un sector joven con grandes oportunidades. Las áreas metropolitanas fuera de Madrid y Barcelona presentan un alto potencial de desarrollo, al igual que las regiones rurales con acceso a las principales arterias de transporte. Además, la digitalización y el aumento del conocimiento sobre el servicio son claves para alcanzar una mayor penetración y atraer a nuevos usuarios.
Con una demanda en crecimiento y un entorno económico favorable para nuevas inversiones, el self storage se perfila como una alternativa atractiva para operadores e inversores que buscan consolidarse en un mercado con un futuro prometedor.
Estadísticas clave para inversores
Para aquellos interesados en invertir en el sector del self storage en España, es esencial considerar las siguientes estadísticas:
Rentabilidad: Las rentas en el sector se sitúan, de media, entre 15 y 35 euros por metro cuadrado al mes, ofreciendo una rentabilidad atractiva en comparación con otros activos inmobiliarios tradicionales.
Tasa de ocupación: Los principales operadores europeos reportan niveles de ocupación promedio alrededor del 85%, lo que indica una demanda sostenida y una gestión eficiente de los espacios disponibles.
Crecimiento proyectado: Se espera que el negocio del self storage en Europa crezca a una tasa promedio del 4,13% anual, alcanzando un volumen de negocio cercano a los 3.800 millones de euros en 2026, frente a los 2.990 millones de euros de 2020.
Demanda potencial: En España, solo el 15% de la población ha utilizado servicios de self storage, mientras que otro 20% considera utilizarlos próximamente, lo que indica un amplio margen de crecimiento en la demanda
VIABILIDAD OPERATIVA
Al evaluar un activo de self-storage, es fundamental tener en cuenta una serie de factores que pueden influir en su operatividad y atractivo para los clientes. Sin ánimo de ser exhaustivos los principales serían:
Localización del activo y demografía: Es esencial analizar la población total, la densidad demográfica y los niveles de renta, por razones evidentes. Además, resulta crucial evaluar el equilibrio entre clientes particulares y comerciales en la zona, el potencial de crecimiento del área, así como la presencia de otros centros de self-storage, incluyendo su nivel de ocupación.
Disponibilidad de Aparcamiento: Contar con un espacio adecuado para el estacionamiento de los clientes es esencial para garantizar comodidad y facilidad de uso.
Unidades en Planta Baja: El porcentaje de unidades situadas en planta calle es un factor importante, ya que estas suelen ser más accesibles y atractivas para los usuarios.
Acceso para Vehículos de Gran Tonelaje: La facilidad para que camiones de gran tamaño accedan al centro es crucial, especialmente para grandes clientes.
Zona de Descarga Techada: Disponer de un área cubierta para la carga y descarga de mercancías mejora la experiencia del cliente, especialmente en condiciones climáticas adversas.
Circulación y Maniobrabilidad: Un diseño eficiente del aparcamiento, que permita una circulación fluida y maniobras sencillas, es clave para optimizar el flujo de usuarios.
Proximidad a Vías Principales: La cercanía a autopistas o autovías mejora la accesibilidad del centro y lo hace más atractivo para un público amplio.
Distancia a Zonas Residenciales: La ubicación en relación a los núcleos de viviendas más cercanos es determinante para captar clientes retail locales.
Visibilidad del Centro: (i) Visibilidad desde la Carretera / calle principal: Es importante que el centro sea fácilmente visible para los conductores (ii) Tiempo de Visibilidad: El número de segundos que los conductores pueden ver el centro mientras circulan influye directamente en su impacto publicitario y (iii) Tráfico Vehicular: El volumen de vehículos que pasa por la ubicación es un indicador clave del potencial de atracción y visibilidad del centro.
Estos factores no solo contribuyen al éxito operativo del activo, sino que también influyen en su percepción de valor tanto por parte de los clientes como de los inversores.
Un ejemplo claro es un centro de self-storage ubicado en una zona con alta densidad de población y buenos niveles de renta. Estas condiciones no solo facilitan una alta tasa de ocupación, sino que también posicionan el activo como una inversión atractiva, ya que tanto los clientes valoran la conveniencia de la ubicación como los inversores perciben un mayor potencial de retorno debido a la estabilidad de la demanda.
CASO PRÁCTICO
A través de este caso práctico vamos a ver primero como se aproxima la viabilidad operativa del proyecto y luego, una estructura de financiación.
Localización
El activo se ubica en una población cercana a una de las principales capitales del país.
Demografía
Los clientes potenciales ascienden a 300.000 habitantes, con una densidad aproximada de 1.000 habitantes/km² con un nivel de renta medio.
Edificaciones Actuales
La propiedad está compuesta por dos edificios industriales:
Edificio 1: Construido en 1978, originalmente destinado a uso industrial.
Edificio 2: Construido en 1992, con usos combinados de comercial y almacén.
Ambos inmuebles son aptos para su transformación en instalaciones de self-storage, maximizando su potencial de rentabilidad y tienen muy buena visibilidad.
Mix de Producto
Se desarrollarán 1.020 unidades, con un tamaño promedio de 5,00 m², que se alquilarán a un precio de 19,5 €/m²/mes tras la estabilización operativa.
Riesgos del Proyecto
Riesgo Operativo: Se considera bajo, con una proyección de ocupación del 85% en un plazo de 4 años.
Riesgo de Desarrollo: También bajo, ya que se trata de una rehabilitación y el uso del suelo ya está clasificado como industrial.
Otros Riesgos: Mediante due diligence se deben evaluar riesgos legales y ambientales.
Inversión Total
El proyecto requiere una inversión total de €7,80m, desglosada de la siguiente forma:
Adquisición: €3,80m + honorarios
CAPEX: €3,52m
Honorarios e Impuestos: €0,27m
Esto equivale a 1.010 €/GRA (Área Bruta Alquilable) y 1.530 €/NRA (Área Neta Alquilable), posicionando el proyecto dentro de parámetros competitivos para este tipo de activos.
Con todo ello construimos el modelo operativo del Centro:
El activo se mantiene durante 5 años. Se establecen descuentos de precios durante los 4 primeros años hasta estabilizar la ocupación al 85%.
La ocupación parte del 27% en el primer año y alcanza el 85% en el cuarto año, lo que muestra una curva de estabilización típica en proyectos de self-storage.
En cuanto a los costes operativos destacan los costes de personal (proyectan 2,5 empleados equivalentes a tiempo completo) y los costes de marketing del primer año.
Las utilities no suelen depender directamente del número de unidades alquiladas o clientes activos. Ejemplo: la iluminación básica o sistemas de seguridad son costes fijos.
El managament fee se debe a que el desarrollador del activo es un pequeño PERE (private equity real estate)
En resumen:
Parece que la curva de ocupación está bien proyectada, alcanzando la estabilidad en el cuarto año. Se establece incremento gradual de tarifas de alquiler, alineado con la madurez del negocio.
Los primeros años presentan pérdidas significativas, lo que requerirá suficiente capital inicial para cubrir las operaciones.
¿ CÓMO SE FINANCIA?
Como hemos analizado, el activo requiere un período de 4 a 5 años para alcanzar su estabilización operativa y maximizar la generación de NOI. Esto implica que el financiador deberá adaptar su calendario de amortización a esta curva de estabilización para evitar tensiones financieras durante las primeras fases del proyecto.
Cuando se plantean estructuras de deuda a medida, entran en juego otros factores clave como la calidad y experiencia del sponsor, elementos que los financiadores consideran determinantes en este tipo de operaciones. Es importante destacar que, aunque el colateral hipotecario en estas operaciones son activos industriales transformados en centros de self-storage, estos no suelen percibirse como una garantía particularmente atractiva para los bancos, lo que limita el acceso a la financiación bancaria convencional.
Por tanto, la estructura óptima de deuda debería alinearse con el período de estabilización del activo, siendo la estructura óptima:
Plazo de la deuda igual al horizonte de estabilización (4-5 años).
Pagos de capital reducidos o inexistentes durante ese período, lo que aliviaría la presión financiera sobre el proyecto.
Este enfoque no solo permite gestionar adecuadamente el riesgo financiero en la fase inicial, sino que también facilita una refinanciación al final del período de estabilización, en caso de que el activo no se haya vendido.
En ese momento, año 5, el activo ya contará con un sólido track record de generación de caja porque no debemos olvidar que estos activos pueden generar una yield on cost cercana al 10% anual.
En el caso que estamos viendo, el PERE no tiene posibilidad de aportar mayores garantías ni track record a un banco, por lo que se busca la financiación en el mercado alternativo.
En este caso hemos encontrado un financiador que aporta deuda por €4,6m a 5 años, financiando el 60% de la inversión.
Aunque el capital se devuelve a vencimiento, dado el período de ramp up del activo y los altos tipos de interés, en los tres primeros años el DSCR es inferior a 1,0x.
En este caso específico, el PERE demuestra su capacidad financiera para cubrir los déficits de caja, depositándolos por adelantado en una cuenta pignorada destinada al servicio de la deuda. De no haber sido posible esta solución, y dependiendo el criterio del financiador, se habría planteado una reducción del importe de la deuda y/o la implementación de un mecanismo para capitalizar total o parcialmente los intereses durante ese período.
Y todo ello, porque a diferencia de los bancos tradicionales el principal desafío para el financiador radica en valorar adecuadamente el activo al vencimiento. Según sus proyecciones, el valor del activo en el año 5 se situaría en una horquilla entre 10,36 millones de euros (con una yield de salida del 7%) y 14,5 millones de euros (con una yield de salida del 5%). Esto demuestra que la deuda de 4,6 millones de euros estaría correctamente cubierta, lo que otorga una seguridad considerable al financiador. Además, esta estructura proporcionaría una TIR del 17%, garantizando una remuneración atractiva para el prestamista.
Conclusión
El self-storage se presenta como una oportunidad de inversión sólida y con un enorme potencial de crecimiento en España, especialmente en mercados en desarrollo donde la demanda sigue en aumento. No obstante, para garantizar la viabilidad financiera de estos proyectos, es crucial diseñar estructuras de financiación flexibles que se adapten a las necesidades de estabilización del activo, especialmente durante los primeros años.
Con yields atractivas y valores al vencimiento que cubren con holgura las obligaciones financieras, este tipo de activos ofrece un equilibrio óptimo entre riesgo y rentabilidad, convirtiéndose en una opción muy interesante para financiadores e inversores que buscan diversificar su cartera en el sector inmobiliario. La clave del éxito estará en identificar ubicaciones estratégicas, optimizar la gestión operativa y establecer alianzas con financiadores que comprendan la naturaleza y el potencial de este asset class.
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