SITUACIÓN ACTUAL DE LA FINANCIACIÓN BANCARIA DE REAL ESTATE

Parte 1: Residencial

Los promotores pequeños y locales siempre han sido los preferidos de los bancos.

No apretaban en el precio de la financiación, tenían un amplio conocimiento local y favorecían que los compradores se subrogarán con el banco en la hipoteca.

Insisto en eso último porque históricamente los bancos tradicionales españoles han financiado las promociones por los compradores, no por el ingreso financiero que ganan con el préstamo promotor en el cual hay veces que no lo compensa el consumo de capital.

Si.

Porque, dentro del libro de crédito de los bancos el producto que más capital consume es la financiación al promotor.

Y los que menos consumo de capital tienen y a los que más venta cruzada se les hace es a los clientes que tienen una hipoteca.

Uno de los muchos motivos que propiciaron la crisis inmobiliaria española fue las grandes cantidades de capital que se destinaron de otros sectores al inmobiliario. En esa época, empresarios de todos los sectores empezaron a derivar capital a realizar promociones inmobiliarias. Al principio como coinversión pero muchos incluso fundaron su propia promotora.

Un sector en el cual se consigue tires de doble dígito en el corto / medio plazo y que se financiaba fácil y rápido por los bancos era muy atractivo.

Con la crisis lógicamente todos estos “nuevos” promotores cayeron y tras ella, los pocos promotores pequeños locales también se fueron reduciendo.

El principal motivo es fácil de intuir: Tras la crisis no tenían solvencia financiera para comprar un suelo con equity, pagar el proyecto, pagar las tasas y obtener licencia e iniciar la comercialización para llegar a las preventas que exigía el banco.

Otros acudieron sin hacer los números a un direct lending. Pero cuando pagas por la deuda doble dígito al año, ante cualquier desvío de plazos el proyecto inmobiliario deja de ser viable.

Y luego tocaba refinanciar con un prestamista que no es un banco.

Foto de Kseniia Rastvorova en Unsplash

Esto ha provocado que en esta década apenas queden promotores pequeños locales al uso y actualmente los principales actores se concentren en 2 grandes grupos:

El primero lo compondrían algunos antiguos promotores locales que han mutado en una especie de private equity.

Se han asociado con algún socio con expertise financiero que les ha permitido levantar algo de capital con el que financiar estos primeros gastos del proyecto. Todo a través de SPVs y financiación proyecto a proyecto.

Y el segundo gran grupo son las grandes promotoras que nacieron en España a mediados de la década pasada. Muchas de ellas se han financiado en mercado de capitales (saliendo a bolsa o con algún bono o tramo B) que les ha permitido comprar bolsas de suelo y luego acuden a la financiación bancaria para desarrollar los proyectos en cuestión.

En cuanto a riesgo de crédito, suelen ser algo mejores que los promotores locales. No porque aporten su garantía personal en las financiaciones (también suelen financiar a través de SPVs), si no porque el riesgo construcción y de plazos de ejecución lo mitigan mejor que sus otros competidores de menor tamaño. A cambio, los diferenciales que exigen a los bancos son más pequeños y no suelen ayudar al banco financiador en las subrogaciones.

Los tratan como un proveedor financiero puro y duro: tú me das la financiación y yo te pago capital e intereses según el calendario pactado. Punto.

Para aterrizar con alguna cifra lo anterior, en promotores de menor tamaño, no se suele financiar por encima del 60% LtC (incluido el suelo) y los diferenciales sobre Euribor suelen estar cerca del 3%.

En estas grandes promotoras se suele alcanzar el 70% LtC y los diferenciales suelen rondar el 2%.

Pero queda algo importante.

Es como sale el banco del riesgo promotor.

Me explico.

Es calcular si una vez terminada la promoción y entregadas las viviendas vendidas queda algo de riesgo sobre las unidades no vendidas.

Con promotores de tamaño pequeño no se quiere. Por eso se exigen unas preventas superiores para evitar que quede riesgo en el préstamo.

En estas grandes promotoras se exige un menor número de preventas porque (i) se confía que su calidad crediticia y su fuerza de ventas es mayor y (ii) se asume que en un escenario de incremento de precios de la vivienda nueva estos promotores sólo sacan a la venta parte del stock dejando otra parte a que estén terminadas las viviendas para maximizar el beneficio. Esto a los promotores pequeños no se les permite.

Por tanto la tendencia, en mi opinión, va a seguir por el mismo camino: A los promotores pequeños se les va a seguir invitando a que les financien crowdlending / fondos de deuda y la banca tradicional se va a seguir centrando en esos grandes promotores.