Tendencias y claves del inmobiliario en 2025: lecciones y datos clave de 2024

Un análisis práctico de las oportunidades que redefinirán el sector inmobiliario español y su impacto en las próximas estrategias de negocio.

Hola, soy Jacinto Castillo.

Esto es Prestar y Pedir Prestado una publicación sobre financiación corporativa y de real estate.

Foto de Kostiantyn Li en Unsplash

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Este año, en CASTLING DEBT ADVISORY, hemos tenido el privilegio de patrocinar el DOSSIER ANUAL 2024 de la revista Ejeprime, una referencia en el sector inmobiliario. El documento, disponible en abierto, es una lectura imprescindible para entender hacia dónde se mueve el mercado. Pero hoy quiero ir un paso más allá: analizar las tendencias y explorar las oportunidades de negocio que podrían transformar 2025.

Vamos.

1. Consolidación del Mercado Inmobiliario Español

El sector avanza hacia un proceso de consolidación impulsado por factores como la bajada de tipos de interés y una demanda robusta. Sin embargo, enfrenta dos grandes desafíos:

1. Expectativas de rentabilidad: Fondos internacionales buscan desinvertir en activos menos estratégicos.

2. Incertidumbre política: Como por ejemplo cambios en el régimen fiscal de las Socimis generan dudas.

Aunque este último punto es difícil de abordar, el primero abre una puerta interesante:

• Usar big data para detectar activos con potencial de consolidación o reposicionamiento.

• Mapear fondos que buscan reducir su exposición y estar preparados para adquirir activos a precios competitivos.

El jugador que domine esta estrategia será clave en un mercado en pleno cambio.

2. El “living” brilla y enciende la tensión social y política.

Este punto ha sido muy manido en el año que ahora estamos cerrando. Hay una demanda insatisfecha y un mercado altamente atractivo para inversores. Sin embargo, el acceso a la vivienda se ha endurecido por lo que hay tensiones políticas y sociales crecientes.

Si yo fuera político, lo tendría muy claro.

Este problema es tan real y afecta a tanta población que aquel que lo entienda, y se aleje de medidas populistas y cortoplacistas, tendrá el firme apoyo de los electores.

La idea central es clara y directa: habilitar el suelo propiedad de entes públicos, actualmente sin la calificación de urbano consolidado, para que los promotores puedan construir en él viviendas asequibles destinadas al alquiler. Existen numerosos inversores institucionales dispuestos a aceptar rentabilidades ligeramente superiores a las del bono a 10 años, lo que convierte este modelo en una solución viable.

Con un coste de suelo muy reducido, y con los promotores asumiendo los gastos de construcción y comercialización, sería posible ofrecer viviendas en alquiler a precios asequibles. Lo mejor de todo: esta iniciativa no implicaría ningún coste para los contribuyentes. Es una fórmula eficiente, sostenible y con gran potencial para abordar el problema del acceso a la vivienda.

Pero nosotros no somos políticos…

3. La reactivación de las oficinas.

Adaptarse a la nueva realidad del trabajo híbrido no es solo una cuestión de supervivencia para el sector de oficinas, sino una oportunidad para reconfigurar el mercado inmobiliario empresarial. El hecho de que más del 55% de los empleados combinen trabajo presencial y remoto ha cambiado radicalmente las expectativas de los inquilinos: ya no basta con ofrecer espacios tradicionales, ahora se demandan entornos modernos, colaborativos y diseñados para fomentar la creatividad y la interacción social.

Paralelamente, el desafío de la sostenibilidad es ineludible. Se estima que el 77% del inventario de oficinas en Madrid podría quedar obsoleto para 2030 si no se adapta a las normativas ESG y a los estándares de sostenibilidad que cada vez más empresas exigen para sus sedes corporativas. Estas normativas no son únicamente un requisito legal, sino también una herramienta estratégica para atraer y retener talento, alinear valores corporativos y reducir costes operativos a través de la eficiencia energética.

Además, ciudades como Málaga y Valencia están emergiendo como hubs empresariales alternativos. Estas ciudades no solo ofrecen una calidad de vida atractiva para los profesionales, sino que también captan la atención de empresas internacionales que buscan espacios modernos y flexibles fuera de los mercados tradicionales como Madrid y Barcelona. Esto abre nuevas posibilidades de inversión y desarrollo en estas áreas.

En este contexto, las consultoras especializadas tienen una oportunidad única para destacar. Aquellas que puedan ofrecer soluciones integrales que incluyan:

1. Análisis técnico y cumplimiento normativo ESG: Identificar las reformas necesarias para que los edificios cumplan con las regulaciones ambientales y energéticas, maximizando su atractivo para inquilinos conscientes de la sostenibilidad.

2. Rediseño de espacios colaborativos: Transformar oficinas tradicionales en entornos flexibles y adaptados a las necesidades del trabajo híbrido, integrando zonas de coworking, áreas de descanso y tecnología avanzada para reuniones híbridas.

3. Foco en mercados secundarios: Ayudar a desarrollar la oferta en ciudades emergentes, aprovechando el crecimiento de Málaga y Valencia como destinos atractivos para empresas internacionales.

En 2025, aquellas consultoras de nicho que puedan ofrecer esta propuesta de valor definirán el futuro del sector de oficinas en España.

4. Nuevos horizontes para el Logístico

Madrid y Cataluña continúan liderando el sector logístico en España, con una demanda sostenida de espacios estratégicos para almacenamiento y distribución. Sin embargo, el crecimiento enfrenta un obstáculo crítico: la falta de suelo disponible. Este desafío no es nuevo, pero su impacto se intensifica a medida que el comercio electrónico, la industria 4.0 y los cambios en la cadena de suministro exigen cada vez más espacios modernos y bien ubicados.

"Fabricar" suelo para usos logísticos es un proceso largo y complejo. La urbanización, recalificación y desarrollo de nuevos terrenos suelen enfrentar barreras administrativas, regulaciones estrictas y tiempos prolongados de ejecución. Por esta razón, el futuro del sector podría depender de una solución más inmediata y sostenible: la transformación de polígonos industriales antiguos en activos logísticos modernos.

Estos polígonos, en muchos casos infrautilizados o con diseños obsoletos, representan una oportunidad única para revitalizar el sector y atender la demanda creciente. Sin embargo, para llevar a cabo esta transformación es necesario un enfoque estratégico y bien coordinado que involucre a múltiples actores clave:

1. Identificación de activos estratégicos:
   Se requiere un análisis exhaustivo para localizar polígonos industriales con potencial de transformación. Este análisis debe considerar factores como conectividad, proximidad a centros urbanos y estado actual de la infraestructura.

2. Definición y coordinación de stakeholders:
   El éxito de estas iniciativas depende de la colaboración entre actores públicos y privados. Por un lado, es crucial involucrar a las autoridades locales y regionales:

   • Ayuntamientos, comunidades autónomas y SEPE: Su papel en la recalificación de suelo, simplificación de trámites y provisión de incentivos fiscales será determinante.

   Por otro lado, los actores privados también son fundamentales:

   • Asociaciones empresariales y cámaras de comercio: Representan a las empresas locales que podrían beneficiarse de estas transformaciones y actuar como aliados estratégicos.

   • Clusters industriales: Pueden liderar iniciativas para consolidar sectores específicos y atraer inversión extranjera.

Aquí ya sale el palabro de la colaboración público-privada (CPP)

Pero es que no hay otra.

Una CPP liderada por SEPE, junto con promotores y fondos de inversión, respaldada por cámaras de comercio locales y asociaciones empresariales, podría ser un modelo ideal para transformar polígonos industriales estratégicos.

5. El imán de España para el retail.

El retail español, especialmente en las calles principales y centros comerciales, sigue mostrando dinamismo con la entrada de operadores internacionales. Las tasas de ocupación y las rentas prime están en aumento.

Aquí me voy a tirar un triple.

Vamos a mezclar un activo tradicional y aburrido como el alquiler de locales comerciales con las frescura de una start up.

Quien pueda crear una plataforma integral de soft-landing para retailers internacionales en España sería un claro caballo ganador. Pero OJO esto no es crear un marketplace de locales, esta oportunidad sería una plataforma integral que facilite todo el proceso de entrada de marcas internacionales al mercado español, ofreciendo servicios de extremo a extremo:

1. Análisis de mercado y ubicación:
   Utilizar tecnología avanzada, como análisis de datos geoespaciales y estudios de mercado en tiempo real, para identificar las mejores ubicaciones comerciales según el perfil de cada marca.

2. Acceso a locales comerciales prime y asesoramiento legal:
   Ofrecer un acceso exclusivo a un portafolio de locales en high street y centros comerciales, negociando condiciones de arrendamiento favorables. Además, incluir servicios de gestión legal, como contratos y cumplimiento normativo local.

3. Adaptación y diseño del espacio:
   Incorporar un equipo de diseño y construcción especializado en la rápida adaptación de locales al branding y las necesidades específicas de los retailers.

4. Gestión operativa inicial:
   Proveer servicios temporales para la gestión inicial del punto de venta, como contratación de personal local, logística y tecnología, asegurando una apertura sin contratiempos.

5. Marketing y posicionamiento local:
   Colaborar con agencias de marketing para campañas específicas que permitan a los retailers internacionales captar rápidamente la atención del consumidor español y crear un impacto en sus primeras semanas.

6. Red de expansión estratégica:
   Una vez establecida la primera tienda, la plataforma podría apoyar a las marcas en su expansión hacia otros mercados secundarios en España, optimizando costos y maximizando el retorno de inversión.

En resumen, además de conectar a retailers y propietarios, esta plataforma proporcionaría una experiencia "llave en mano" que simplifica la entrada al mercado español, permitiendo a las marcas concentrarse en su negocio principal mientras se asegura una integración exitosa en un mercado competitivo.

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Muchísimas gracias por haber estado en 2024 al otro lado, por todos los likes, comentarios y mensajes y por haberme ayudado a seguir creciendo compartiendo la newsletter con vuestra gente.

¡Feliz 2025!