Transformando la forma de financiar oficinas
En el dinámico mundo de la financiación inmobiliaria, cada vez más sofisticado, se presentan desafíos únicos que requieren soluciones innovadoras. Aquí, te cuento un ejemplo concreto y real.
Empezamos.
Antes: El Desafío
Nuestro protagonista es un pequeño edificio de oficinas en el centro de Madrid.
Pese a su ubicación privilegiada, enfrenta problemas de rendimiento de alquileres y bajo apalancamiento bancario.
Necesita una inversión significativa en capex para actualizarse a los nuevos estándares y mejorar sus alquileres, pero las rentas actuales no cubren siquiera los intereses de la deuda necesaria durante la fase de reforma.
Entonces, sin flujo de caja para pagar al menos intereses, los bancos rechazan la operación, y parecía que no había solución a la vista, siempre desde el lado de la deuda.
Si esta solución no se hubiera alcanzado se habría acudido a ampliar capital o buscar algún tipo de coinversión que financiase ese capex necesario, pero no era la solución que buscaba la propiedad ya que no querían diluirse.
Foto de Alesia Kazantceva en Unsplash
Después: La Solución
Aquí es donde entra en juego el buscar un financiador que entienda el activo, el problema y la solución.
En cuanto al activo, este tiene deuda hipotecaria con un banco tradicional pero en un porcentaje muy bajo con respecto al valor del mismo. No había problemas con esta deuda al tener plazo largo y un buen tipo de interés a tipo fijo, negociado en la época en la que nuestros amigos del BCE dejaron los tipos en negativo.
Por tanto, no había necesidad imperiosa de cancelar al banco.
Ahora el siguiente paso era ver valorar el activo tras la reforma y por tanto, saber cuánta deuda le cabría al mismo.
Hicieron sus números y podrían alcanzar hasta el 65% LtV, incluida el tramo de deuda con el banco. Esta cifra no era la que buscaba en inicio la propiedad pero le servía para seguir avanzando.
Pago de intereses. Línea roja para la propiedad. Su idea era realizar una reforma muy potente y para ello tenían que sacar a los pocos -actuales- inquilinos.
La propiedad podía pagar parcialmente el coste de la reforma, los intereses del banco pero no los intereses de esta nueva deuda.
El financiador ofreció una opción llamada PIK (Payment in Kind), que permite capitalizar los pagos de intereses, es decir, los intereses se añaden al saldo principal del préstamo en lugar de pagarse en efectivo durante la fase de renovación.
¿ Qué ha entendido el financiador?
El prestamista evaluó varios factores clave:
Ubicación: Una ubicación privilegiada aumenta las probabilidades de éxito una vez que el edificio esté renovado.
Oferta y demanda: El mercado actualizado y mejorado del edificio atraerá inquilinos dispuestos a pagar rentas más altas y con un mejor perfil crediticio.
Protección de la financiación: Con un apalancamiento del 65% del valor del inmueble, la inversión está protegida incluso si la deuda senior (la deuda prioritaria respaldada por una hipoteca) es bancaria.
¿Qué ha entendido el propietario?
El propietario se dio cuenta de que:
Apalancamiento total: Utilizar una mayor cantidad de deuda (apalancamiento) puede aumentar la rentabilidad del proyecto si esta deuda implica sin fisuras mayor generación de renta.
Coste de capital: Aunque la deuda del prestamista directo tiene un costo más alto, el volumen adicional de financiamiento permite realizar las renovaciones necesarias que le dan varias opciones estratégicas:
…Y una vez terminada la reforma
La propiedad tendría 2 posibilidades:
Vender el activo a un inversor institucional / inversor que no quiere asumir riesgos, dado que el grado de liquidez del activo es ahora mayor dadas las mejores y mayores rentas y ser un activo sin déficit de capex.
Refinanciar: Reemplazar la deuda actual con una deuda bancaria más favorable, ya que el edificio cumplirá con los estándares bancarios de DSCR (Debt Service Coverage Ratio) y LtV. Además, como ya hay un banco con deuda sobre el activo, presumiblemente ese banco tendrá interés en seguir financiando el colateral, una vez que ya no hay riesgo ni de construcción ni de rentas / ocupación.
Conclusión
Este caso demuestra cómo utilizar un direct lending que entienda el activo y la operación puede ser una herramienta poderosa para proyectos inmobiliarios que requieren una solución flexible y personalizada.
Al comprender los detalles de la estructura de financiación y las estrategias detrás del apalancamiento y el costo del capital, los propietarios pueden tomar decisiones que maximicen su rentabilidad.
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Nos leemos en septiembre. ¡Felices vacaciones!