Una rentabilidad del 17% que no existe
El caso de un hotel que parece una oportunidad, pero huele a trampa.
Hace unos días, un amigo que primero fue cliente me escribió con una pregunta sencilla:
¿Crees que podría obtener financiación bancaria para el 50% de la compra de este pequeño hotel?
Como siempre, la respuesta corta era “depende”. Pero tras mirar los números, la respuesta larga fue otra: cuidado. Esto parece más una trampa de valor que una oportunidad real.
Sobre el papel, el activo parecía impecable: una rentabilidad del 17% sobre el precio total, posibilidad de financiar el 50% con un préstamo del vendedor, y un buen ingreso anual. Todo encajaba. Demasiado.
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado, una publicación dedicada a la financiación corporativa y de real estate. Gracias, una vez más, por estar al otro lado. Este espacio existe por y para vosotros: entusiastas de la financiación empresarial que, como yo, buscáis descifrar las complejas estructuras financieras que moldean nuestro entorno económico en un mundo que evoluciona a velocidad vertiginosa.
Foto de Maximus Mazar en Unsplash
Un poquito de spoiler: Si la rentabilidad es excepcional pero el activo sigue estando disponible para la venta, lo más probable es que el valor no sea real.
Vamos a desmenuzarlo con este ejemplo
1. El reparto de valor
En esta caso, el operador explota el hotel y se lleva un 16% de la facturación. El resto, un 84%, va al propietario, que no asume ni el riesgo de ocupación, ni el coste del personal (buscarlos, pagarlos y consolidarlos), ni la responsabilidad del mantenimiento.
Si este activo fuera tan atractivo, habría cola para operarlo. Por tanto, parece el activo está operado por un actor local con poca solvencia financiera. Y eso, lejos de dar certezas, introduce aún más incertidumbre sobre la estabilidad de los ingresos. De hecho, debería ser un motivo de freno para el equity incluso antes que para el financiador.
2. Los ingresos
A más a más como dicen en Cataluña, en este activo hotelero, se han incluido como ingreso 10.800 euros al año por el restaurante del hotel, calculados como si estuviera alquilado a precio de mercado.
Pero no hay arrendatario.
Es un ingreso potencial, no real. Y sin contrato firmado, cualquier analista lo descuenta por completo del NOI. Este tipo de ajustes no debes admitirlos si estas comprando rentabilidad (qué, casualmente, es lo que te suelen vender en estos casos)
3. Págalo cómodamente
En este caso, además, el vendedor ofrece financiar el 50% del precio a cuatro años vista.
Esto ya es de aurora boreal como dice algún periodista.
Vamos a ver. Estamos hablando de un activo inmobiliario de un importe relativamente pequeño, y en este tipo de operaciones los pagos aplazados no existen como norma. Si existen, lo habitual es que se cancelen con la deuda hipotecaria o que el vendedor los estructure de forma que no tengan recurso al activo.
Pero lo mejor es que lo proponen como “vendor loan” como se dice en la jerga de M&A. Vamos que lo han intentado colocar como activo inmobiliario y por “casualidades del destino” le ha caido a un broker de compraventa de empresas y le ha metido lo mejor de los 2 mundos.
Cooked como dicen los americanos.
4. Location, location
No mencionaremos la localización exacta por confidencialidad, pero estamos hablando de un entorno con demanda turística estacional, sin liquidez estructural, y sin operaciones comparables recientes. Comprar en mercados así puede ser una apuesta legítima si se tiene experiencia, control operativo y horizonte largo.
Pero si dependes de una venta posterior, la salida puede ser mucho más difícil de lo que sugiere la hoja de cálculo. Vamos, que es un mercado muy estrecho y que como te equivoques, la única forma de salir es un con un buen descuento…o utilizando un vendor loan como el propietario actual…
Esto es lo de siempre, el papel soporta todo. No todo lo que brilla en una hoja de Excel o un ppt de colorines es oro. Este hotel puede tener encanto, pero de momento, lo único que genera con certeza es una duda razonable. Mejor parar, preguntar y que el vendedor responda. Si supera la prueba, hablamos.
Y un tip práctico para terminar: cuando en operaciones pequeñas veas una rentabilidad muy por encima del mercado, pide siempre el contrato de arrendamiento o de gestión y el extracto bancario de los últimos seis meses. Si no alguno de los dos, no hay ingreso. Y si no hay ingreso, no hay valor.