El DSCR aprueba operaciones que no deberían financiarse
Lo que aprendes después que se te caigan operaciones
Cuando trabajas en riesgos sabes que no todas las operaciones se defienden igual.
Un analista de riesgos nunca deja de serlo del todo. Cambia el rol, cambia la silla, pero el sesgo se queda.
En consultoría se dice algo muy simple: si un número parece que está mal, casi seguro está mal.
En el mundo de la financiación corporativa y del real estate, esa simplificación rara vez aplica, pero no quizá no estaría mal darle más peso, pero claro es que no se puede.
Comprar riesgo no es un ejercicio de blanco o negro. Es un terreno lleno de grises.
Hay intereses cruzados, presión comercial. El área de Negocio del banco empuja -como es lógico- para que la operación salga adelante, especialmente cuando el cierre del trimestre aprieta y esa transacción permite cumplir objetivos. Es su rol, es la infantería de la entidad.
Y siempre hay alguna operación que no estás del todo convencido, porque con los años se gana mucho, pero que mucho olfato.
Sabes que hay algo que no te gusta. Por ello,
Las miras.
Las remiras.
No hay argumentos concluyentes para decir que no.
No detectas fraude, no hay estafa, no hay una línea roja clara.
Así que la operación pasa por comité.
Y se aprueba.
Pasan meses (años) sin noticias. No news, good news. Porque salvo en casos muy excepcionales, las operaciones no se caen el primer día. Funcionan.
Funcionan durante un tiempo.
Hasta que, años después, se caen.
Joder. Y sí, duele.
Al menos, a mí me dolía.
Cuando me enteraba, lo primero que hacía era lo que mejor sabemos hacer los economistas: convertirme en un magnífico capitán a posteriori.
Buscaba la carpeta del cliente.
Volvía a leer el informe y el acta de concesión.
Y, con el final de la película ya conocido, iba directo a ese párrafo. A ese detalle aparentemente menor que en su día habíamos advertido —o no— y al que no le dimos suficiente peso. Ni el comercial, ni el analista. Ni yo, en la revisión previa antes de comité.
Como ya sabéis, los bancos se sienten cómodos financiando proyectos inmobiliarios que se repagan con rentas. Proyectos aburridos. Predecibles. En teoría, seguros.
Pero precisamente en varios de esos proyectos “tranquilos” encontré el mismo patrón cuando las cosas salían mal.
Un capex de mantenimiento infravalorado.
Una reposición que no estaba
Un reparación extraordinaria, pero que no lo era tanto a la vista del uso y antigüedad del activo.
Lo suficiente para que el alquiler no diese para pagar la cuota.
Y entonces todo encajaba: a la primera dificultad, el cliente dejaba de pagar. Porque el DSCR de 1,2x que habíamos calculado y recalculado en el informe no era real. El colchón de 0,2x era teórico.
¿ Quizá la métrica de capacidad de pago con la que habíamos decidido aprobar la operación no era la correcta?
Hola, soy Jacinto Castillo.
Esto es Prestar y Pedir Prestado.
Aquí no escribo sobre financiación en abstracto.
Escribo sobre cómo piensa un banco cuando decide decir que sí o que no.
Si estás aquí para entender por qué una operación “no encaja”, estás en el sitio correcto.
Foto de Simone Pellegrini en Unsplash
Durante años hemos analizado el riesgo con indicadores diseñados para un mundo más simple.
El DSCR, por ejemplo, divide el NOI entre el servicio total de la deuda. Funciona bien en teoría, pero tiene un defecto estructural: ignora demasiadas cosas.
Capex recurrente o costes reales de sostenimiento del activo, por ejemplo.
En la práctica, el DSCR mide la capacidad de pagar deuda… antes de saber si el negocio es sostenible. Y claro, no siempre lo es.
En un entorno de tipos más altos, costes operativos al alza y menor tolerancia al error, eso ya no es suficiente.
En lo que todos estaremos de acuerdo es que si quieres entender de verdad la solidez de un activo, tienes que medir la caja real, no la caja teórica.
Y fue con el tiempo cuando descubrí que en Estados Unidos llevaba años utilizándose un ratio que hacía exactamente eso: cargar primero todos los costes reales del activo y solo después preguntarse si había margen para pagar la deuda.
Y así llegué al LICR (Loaded Interest Coverage Ratio), ratio que parte de una pregunta muy fácil:
¿Cuánta caja genera el activo después de todos los gastos reales, en relación con su coste financiero?
La lógica es simple:
Ingresos
(-) menos todos los gastos operativos
(-) menos capex recurrente y costes inevitables (y/o previsión de costes sobrevenidos)
(=) igual a caja real antes del servicio de la deuda
Ese resultado se divide entre el servicio de la deuda.
Por qué este ratio es más fiable para calcular la capacidad de pago
Porque introduce tres cosas que los financiadores no tienen en cuenta:
1. Disciplina
Obliga a reconocer que el capex no es opcional y que los gastos “extraordinarios” suelen ser extraordinariamente frecuentes. Por tanto, habría que exigir detalle de esas partidas, y si son cercanas a cero, claramente levantar una red flag.
2. Transparencia
Mide la recurrencia del flujo de caja. Si no hay imprevistos, tiene que haberlos, en la vida real es muy muy difícil que la renta neta que genera un activo sea 2 años consecutivos la misma.
3. Protección a la baja
Si a esto exiges un LICR mínimo de 1,50x ya si que estás creando un colchon de verdad para hacer frente a caídas de ingresos, desviaciones de costes o ciclos adversos.
Mira, con esto lo que se trata es de separar los activos que funcionan (no quiero usar la palabra resiliente) de los que no. Te separa los activos que funcionan si todo va bien de los que funcionan incluso cuando algo va mal.
Tranquilidad en la sala
Estamos en 2026 y los financiadores siguen mirando y sensibilizando el DSCR. Es mucho más fácil de calcular y también por egoismo puro: Adoptar un indicador como el LICR como métrica central complicaría el conceder financiación.
Te vuelve más selectivo.
Te obliga a decir que no a operaciones “bonitas” pero frágiles.
Reduce el volumen de formalizaciones en el corto plazo (si, los bancos tienen objetivos de formalizar operaciones)
Pero mejoraría radicalmente la calidad del libro de crédito del banco a largo plazo.
A mi me gusta el LICR porque te obliga a analizar con detalle todo lo que cuesta mantener un activo vivo.
En varias operaciones que se nos cayeron, con ese ratio no hubiéramos entrado en el activo, pero claro, vas tú a un comité de riesgos y te pones estupendo con un ratio nuevo que -casualmente- dice que no el cliente no va a poder pagar.
Vale que los de Riesgos nunca hemos sido los más populares dentro del banco.
Con esto ya nos habríamos coronado.
Ahora lo puedo contar por aquí.
Porque en financiación -como en casi todo en la vida- la métrica correcta casi nunca es la más popular.
Es la que te dice la verdad.
Aunque no te guste.
Sigues ahí¿?
Bien.
Ahora sabes algo que el 90% ignora cuando quiere levantar financiación.
Si conoces a alguien que esté estructurando financiación, pásale esto. O no. Tú decides.